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    從走勢(shì)圖可見(jiàn)，三大中國(guó)“房?jī)r(jià)核心軸”城市，商品房平均價(jià)格基本自2014年10月開(kāi)始，已經(jīng)逐現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，從2014年的低谷，向2013年的水平回升。（北上深5月房?jī)r(jià)指數(shù)32343元/㎡，32509元/㎡，31495元/㎡）

全國(guó)范圍的情況是怎樣呢？

 

 

    同樣截至今年4月，全國(guó)百城住宅均價(jià)環(huán)比跌幅僅為0.01%，基本止跌；同比下跌4.46%，跌速放緩。

 

 

    10個(gè)主要城市到今年4月，房?jī)r(jià)平均水平環(huán)比轉(zhuǎn)跌為漲（7漲3跌），小幅上漲0.12%。深圳已出現(xiàn)同比上漲，且一下子漲超1個(gè)百分點(diǎn)，十城整體跌幅減緩至3.46%。

短期未來(lái)：供求活力開(kāi)始反轉(zhuǎn)

    以上數(shù)據(jù)講的是截至目前的情況。但咱老百姓更想知道的是短期（一年）未來(lái)會(huì)咋樣對(duì)吧？

不考慮與政策之間“剪不斷理還亂”的關(guān)系，排除與金融、體制、區(qū)域等等之間“金枝欲孽”的劇情，其實(shí)決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵因素就兩個(gè)：供、求。

    從2006～2014年的全國(guó)商品房供求和價(jià)格關(guān)系上看，供小于求，沒(méi)話說(shuō)，房?jī)r(jià)走高。

新增供應(yīng)：悠著走

    這樣說(shuō)，是因?yàn)榭吹搅艘豁?xiàng)側(cè)面證明新增供應(yīng)，且綜合反映供求的一項(xiàng)指標(biāo)——庫(kù)存，它已經(jīng)開(kāi)始變化了。

截至2015年5月16日主要城市庫(kù)存情況

 

    全國(guó)主要12個(gè)城市中，截至5月16日，住宅存量已有8個(gè)城市環(huán)比下降了，另外4個(gè)城市由于庫(kù)存基礎(chǔ)巨大，而且有了相對(duì)較大的新增供應(yīng)量，所以存量保持上升。

    為何說(shuō)“相對(duì)較大”？因?yàn)檫@4大城市新增供應(yīng)量只能說(shuō)比其他二三線城市更多，但跟自己比，到底大不大，則見(jiàn)仁見(jiàn)智了。

    比如北京，就出現(xiàn)新增供應(yīng)量“歷史新低”的局面。

    由于北京去年累計(jì)的庫(kù)存基數(shù)大，目前存量依然超8萬(wàn)套，按4月份每月成交4342套的水平計(jì)算的話，消化期約18.6個(gè)月。

 

    這個(gè)水平不低，比起曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的“22個(gè)月消化期”，算是狀況好轉(zhuǎn)，但能否繼續(xù)轉(zhuǎn)頭向上，還得看成交能不能持續(xù)支撐了。

成交量：能否支撐？

    4月份情況顯示，政策影響下，主要城市樓市成交走高的趨勢(shì)比較顯著。

    從一二三線城市中選出的近40個(gè)城市代表，它們?cè)?月份，有近七成的成交環(huán)比上漲（漲幅11.37%），居然同比也上漲了?。q幅21.81%）。

4月份全國(guó)主要城市成交情況（部分）

 

 

    一線城市更夸張！成交面積環(huán)比上漲24%，北京漲幅最大（49.82%）；同比上漲59%，上海漲幅最大（72.71%）。

    庫(kù)存調(diào)整+成交復(fù)蘇≈市場(chǎng)活躍+價(jià)格回升

    從≈走到=，其實(shí)還要市場(chǎng)反映一段時(shí)間，不過(guò)除供求以外，來(lái)自二手房的回暖、大戶型的放量等等局部因素，也在影響價(jià)格數(shù)值的上揚(yáng)。

    但最后說(shuō)一句，就算你的城市在表格上住宅均價(jià)上漲，也不代表你看上想買(mǎi)的區(qū)域/房子，價(jià)格是漲的。

買(mǎi)房自住的話，錢(qián)夠房?jī)?yōu)，該買(mǎi)就買(mǎi)，你就別想太多啦~