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    近日，國土部下屬部門中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布《2016年第二季度全國城市地價監(jiān)測報告》。

 

 

    報告顯示，截至2016年6月30日， 2016年二季度各地上報異常交易地塊75宗（其中一線城市上報了18宗，二線城市上報了20宗，三四線城市上報了37宗），比上季度增加了30宗，漲幅為67%；比上年同期增加了37宗，漲幅為97%。上報的異常交易地塊中，成交單價創(chuàng)新高的11宗，較上一季度翻番，是2014年以來，單價創(chuàng)新高地塊出現(xiàn)最多的季度。

 

 

    官方所稱的“異常地塊”，在市場人士看來可以類同于“地王”。

 

 

    報告指出，地產領域資金充沛，帶動了地價的溫和上行。

 

 

    上半年，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比上漲明顯，定金及預收款增速明顯，二季度后期雖然增速略有放緩，但仍處于較高水平；個人按揭貸款同比增速連續(xù)19個月保持上漲態(tài)勢，漲幅創(chuàng)2013年6月以來新高。

 

 

    隨著其他理財產品收益下降、風險加大，全國多數地區(qū)取消限購、限貸，資本的避險性和逐利性促使大量資金入地產市場，尤其是一季度央行再次降準，流動性進一步釋放，二季度貨幣政策持續(xù)發(fā)力。

 

 

    在資金充沛、熱點區(qū)域銷售良好的情況下，房地產開發(fā)企業(yè)的補充庫存需求不斷增加。同時，著眼于資本市場更大的話語權，部分地產企業(yè)加杠桿購置高價地成為重要選擇，支撐了對高地價的承受能力，帶動了熱點城市地價上漲。

 

 

    二、中央定調

 

    政治局罕見提及“抑制資產泡沫”

 

 

    中央政治局7月26日召開會議稱，要全面落實去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板的五大任務，其中重點提及要抑制資產泡沫。

 

 

    事實上，政治局會議提出“抑制資產泡沫”，這在過往的重要會議中被提出較為少見，市場認為這主要體現(xiàn)在當局對住房價格的擔憂。

 

 

    上海財經大學公共政策與治理研究院院長胡怡建分析指出，抑制資產泡沫可能是指的房地產市場泡沫。

 

 

    中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇也表示，目前資產泡沫可能指的是房地產泡沫，房地產業(yè)成本高，抑制了其他一些行業(yè)的發(fā)展，也攫取了其他一些行業(yè)的利潤。

 

 

    易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進表示，抑制資產泡沫重點是抑制局部樓市價格的明顯上漲，這或是針對目前全國10個左右的熱點城市房價。

 

 

 

    三、證監(jiān)會“釜底抽薪”

 

    房企再融資不能用于拿地還貸

 

 

    中央政治局會議提出抑制資產泡沫，各個職能部門的政策正從多角度著手。

 

 

    7月28日，21世紀經濟報道記者從證監(jiān)會有關人士處獲悉，證監(jiān)會在之前的保薦機構專題培訓會上透露，上市公司再融資審核新增內容包括，不允許房企通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。

 

 

    一位接近監(jiān)管的業(yè)內人士表示，再融資包括增發(fā)、配股以及可轉換債券，主要是指股權融資。

 

 

    對于上市房企而言，通過公開發(fā)行和非公開發(fā)行進行再融資的渠道被收緊，房企想從資本市場低成本“補血”變得困難。

 

 

    四、銀監(jiān)會出手

 

    開發(fā)商拍地資金源頭減少

 

 

    7月27，有報道稱，《商業(yè)銀行理財業(yè)務監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)已經下發(fā)至各銀行，這個文件通過加強銀行風險管理，將直接影響開發(fā)商拿地資金的靈活性。28日，銀監(jiān)會回應稱，目前處于內部研究論證和征求意見階段。

 

 

    東方證券房地產行業(yè)首席分析師竺勁就指出，《辦法》的最終目的就是為了抑制資產泡沫以及金融行業(yè)去杠桿。

 

 

    《辦法》一旦實施，則會導致兩個問題：一是開發(fā)商拿地的資金少了來自銀行的那部分，二是利率變高。

 

 

    竺勁認為，通過資管獲取資金的利率此前在7%~8%之間。純信托的資金來源多樣，《辦法》會讓資金來源少了    一塊，開發(fā)商如果撇開銀行單獨募集資金，成本則會達到12%以上。

 

 

    今年上半年，開發(fā)商拿地的錢大部分甚至100%都來自銀行，如此一來，來自銀行資金的斷供，中小型開發(fā)商的資金成本變高，拿地或將不再瘋狂。

 

 

    五、地方限貸

 

    多地傳出收緊風聲

 

 

    一些城市已經開始收緊房貸了。

 

 

    先是本月初有消息稱，深圳地區(qū)有部分銀行陸續(xù)收到通知，將首套房貸利率從此前的8.8折回調到9折。

 

 

    7月26日，南京新版限貸政策開始在市場瘋傳。

 

 

    按照這個新版本，南京的首套房首付比例提高至35%；二套房首付比例提高至50%；三套房停貸。此外，征信系    統(tǒng)顯示已結清二套以上也算二套房，僅限南京市區(qū)。與此同時，另有消息傳出稱，人民銀行南京分行已召開緊急會議。

 

 

    據揚子晚報記者多方求證獲悉，開會是真，網傳新政內容也基本屬實，新政將第一時間發(fā)布在人行官網，具體執(zhí)行日期尚未知。

 

 

    7月28日，北京傳來一個重磅消息，有一種房貸利率要上調了！

 

 

    在北京購買二套非普通商品住房首付比例上調了！買房成本越來越高了，不僅房子價格節(jié)節(jié)攀升，房貸利率也不再無底線下降了。

 

 

    據北京日報報道，在房地產市場調控方面，北京將采取區(qū)別化調控措施，嚴格執(zhí)行限購和差別化的信貸、稅收等政策，適度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。

 

 

    未來房價繼續(xù)上漲還是掉頭下跌？

　
    中央、地方、證監(jiān)會、銀監(jiān)會一一出手之后，下半年房地產可能步入調整。
　

    安信證券在其研報中指出，從國際對比來看，在大部分周期里(尤其是人的生命周期內)，房價都保持了上漲的趨勢，在特定環(huán)境下(利率和匯率沖擊)，房價會出現(xiàn)振蕩，振蕩周期取決于經濟的韌性和政府應對措施，比較完美日俄房地產的發(fā)展路徑，我們從政策自主性、經濟多元性、城鎮(zhèn)化進展、人均收入增長空間、杠桿程度等角度綜合考慮，如果利率和匯率政策得當，收入持續(xù)增長，中國大概率可以走出美國的房地產模式：匯率穩(wěn)健、利率趨零、價格分化、全國慢牛，而不是日俄那種在匯率和房價中只能取其一的模式。

　　
    安信證券認為，有一種長期振蕩上漲的房價，或許在你生命周期內它永遠上漲，下跌與否看利率和匯率趨勢。

　　
    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認為，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。在多輪“救市”政策刺激之后，本輪樓市量價齊升最多持續(xù)到今年上半年，也就是說，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調整期，從時間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，去年下半年以來的“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會就此而止。屆時，如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。

　　
    經濟學家馬光遠也認為，土地市場在經歷上半年的瘋狂之后，下半年降溫是大概率，特別是上半年“地王”頻出的情況不會再出現(xiàn)；此外，考慮到上半年房價上漲的情況，下半年貨幣政策出現(xiàn)明顯放松的可能性仍然比較小。
　　

    李迅雷指出，當前居民加杠桿普遍在房地產領域，整個社會房價越來越高，如果資產泡沫破滅，可能會出現(xiàn)金融風險。

　　
    李迅雷指出，居民買房杠桿率雖不高，但今年房貸增長很快。去年上半年居民購房貸款新增1.11萬億，今年上半年居民購房貸款新增2.36萬億，翻了一番。在當前較高的房價下，相當于5000點的股票市場。目前居民杠桿率不高，但如果房價下跌，可能會出現(xiàn)其他風險。

 

 

    中金公司分析員寧靜鞭表示，地王頻出加產業(yè)政策收緊等現(xiàn)象，預示著本輪行業(yè)成交周期高點來臨。因此預計2016年下半年中國房地產市場周期將步入拐點，提前進入下行階段，四季度更是會隨著新房供應的增加，迎來供過于求狀態(tài)。

 

 

    方正證券首席經濟學家任澤平預計，下半年房地產調控政策將會出現(xiàn)分化趨勢，即對三四線城市繼續(xù)去庫存，對一二線房價大漲的城市逐步收緊房貸政策，如深圳、上海、北京、合肥、廈門等地，同時加強對國企拼地王現(xiàn)象的監(jiān)管，土地市場將有望降溫。