熱點(diǎn)關(guān)注- 限購！限貸！限外！限… 樓市風(fēng)向已變！房價(jià)要跌了??？
- 資訊類型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2016-10-09 / 瀏覽：1537 次 /
- 2016-10-09 更新 投訴舉報(bào)
說到最近火爆的頭條君，絕對不是昨天晚上剛剛榮獲《中國新歌聲》冠軍導(dǎo)師的汪峰，也不是榮獲民間“諾貝爾和平獎”的中國男足，而是國慶七天樂——天天不停息的各地樓市調(diào)控新政！
因?yàn)?，短短七天? 月 30 日至 10 月 6 日），20 座城市的調(diào)控文件呼嘯而來，厲害了我的哥?。?！
而很多在外游山玩水回來的同學(xué)們一會來，就發(fā)現(xiàn)自己要么沒有購房資格了，要么首付款湊不上了，要么就算是離婚也買不上房了，不過這還不是最重要的，大家擔(dān)心的是難道房價(jià)會因此下跌?。窟€有今年全國蜂擁而至的地王，它們未來還會好??？
從目前的跡象看，這股調(diào)控的浪潮根本停不下來——
尚未在國慶期間加碼調(diào)控力度的城市，比如杭州等，恐怕只能繼續(xù)加碼；
尚未出臺調(diào)控的，比如上海邊上的嘉興、深圳邊上的中山等，恐怕也逃不過；
已在國慶期間發(fā)文調(diào)控但力度有限的，比如天津、武漢等外地人不限購的城市，恐怕日后也得加碼……
調(diào)控加碼的路徑大概是：只限外地人→也限本地人；外地人無需個(gè)稅或社保證明→需要個(gè)稅或社保證明；本地單身人士（含離異）限購 2 套→限購 1 套；修改土拍規(guī)則，比如直接地價(jià)熔斷或改競拍保障房面積等；重啟「90/70 政策」；明文限制每次申領(lǐng)預(yù)售證的房價(jià)漲幅；每次申領(lǐng)預(yù)售證不少于 3 萬㎡；未領(lǐng)預(yù)售證的，不得收取任何形式的認(rèn)籌金……
△圖片來源：華爾街見聞（點(diǎn)擊看大圖哦）
對于，吃瓜群眾而言，就想問一句，房價(jià)要跌了?。?/div>
告別房地產(chǎn)最繁榮的18個(gè)月
從2015年“330新政”頒布開始，中國房地產(chǎn)進(jìn)入了史上最繁榮的18個(gè)月。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2016前8個(gè)月，全國商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%；全國商品房銷售額66623億元，同比增長38.7%，而庫存面積減少為70870萬平方米，比7月末減少512萬平方米，連續(xù)6個(gè)月減少。
8.74億平方米的銷售面積和6.66萬億元的銷售額，相比2013年房地產(chǎn)最鼎盛時(shí)期的13億平方米和8.14萬億元，已經(jīng)無限接近。中國住建部政策專家委員會副主任顧云昌此前曾指出，2016年全年銷售量和土地價(jià)格有望創(chuàng)出歷史新高。
在房價(jià)方面，根據(jù)研究機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至2016年8月，與去年同期相比，全國100個(gè)城市新建住宅均價(jià)同比上漲13.75%。北京、上海等十大城市更是上漲了18%。
居民和開發(fā)商進(jìn)入樓市愈加瘋狂。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年開年以來，全國超過20億元的地塊已經(jīng)達(dá)到154塊，超過去年的151塊，其中溢價(jià)率超100%的已經(jīng)達(dá)到88塊，比之前15年加起來的還要多。
同時(shí)，買房者從銀行借了更多錢來買房。僅僅2016年上半年，中國個(gè)人購房貸款增加了2.36萬億元，已逼近2015年全年的2.66萬億，四大銀行的一半貸款放給了個(gè)人房貸。到了8月，個(gè)人住房貸款增長更強(qiáng)，為5286億元，已經(jīng)占到新增貸款總額的55.72%。
這個(gè)數(shù)字與2015年相比簡直令人膽戰(zhàn)心驚。2015年，中國新增貸款超11萬億，而個(gè)人住房貸款僅占1.1萬億元。
調(diào)控后的樓市未來會怎樣？
方正證券的分析師任澤平認(rèn)為，18個(gè)月的房地產(chǎn)小周期要結(jié)束了，“這一輪房價(jià)上漲接近尾聲。”他的理由是，2014-2016年這一輪房價(jià)上漲是在經(jīng)濟(jì)下行周期下啟動的，主要是貨幣金融現(xiàn)象，受益于政策牛（放松限購限貸減稅）、水牛（貨幣超發(fā)低利率）、杠桿牛（放松限貸降低首付比），現(xiàn)在這三頭牛都走了——政策收緊、貨幣中性、降低杠桿。隨著銷量收縮，房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增速面臨再度回調(diào)壓力。
在國慶假期連續(xù)六天的“調(diào)控令”到來之前，樓市的分析師們也已經(jīng)集體表達(dá)了對于樓市過熱的擔(dān)憂。120多個(gè)證券機(jī)構(gòu)中，對于樓市下一階段依然樂觀的，只剩下民生證券、興業(yè)證券和國金證券。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，各個(gè)城市間的政策會產(chǎn)生疊加的效果。從國慶長假期間的成交量來看，市場成交量比去年同期已經(jīng)有了一個(gè)明顯的下滑，特別是在一二線城市大部分市場的成交量跌幅已經(jīng)超過了30%。
展望未來，中國指數(shù)研究院指出，在地方政府一系列收緊政策影響下，有望抑制部分投資投機(jī)需求，房價(jià)漲幅將逐步趨穩(wěn)。
“年底前，個(gè)別大城市房價(jià)依然會上漲，只不過漲幅沒有近期的大；部分城市或在明年價(jià)格有所下降。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，年底前市場需求依然屬于高位，部分房企會加快推盤。到了明年，市場整體成交量或會下滑，但長期看，政策的效力依然會減弱，要警惕各類規(guī)避政策的新做法。
房價(jià)自然見頂信號早已出現(xiàn)
其實(shí)，房價(jià)近期已經(jīng)傳遞出了見頂?shù)男盘枺耗蔷褪蔷用裣M(fèi)能力的萎縮。CPI連續(xù)4個(gè)月下滑，反應(yīng)的是通縮的威脅，而這個(gè)通縮，則由房價(jià)壓縮居民消費(fèi)所導(dǎo)致：
CPI與房價(jià)，或者說居民收入能力與負(fù)債能力，這兩組對應(yīng)關(guān)系，基本說的一個(gè)事情。一旦CPI出現(xiàn)下降通道，也就是我們所說的通縮威脅來臨，那么房價(jià)的上漲空間，也就差不多到頭了。
這一點(diǎn)，我們可以看看，近5年來的中國房價(jià)漲速與CPI之間的對應(yīng)關(guān)系。
藍(lán)色線條為CPI，黑色虛線為房價(jià)增幅
可以看到， 在房價(jià)到達(dá)價(jià)值均衡點(diǎn)之后（也就是房價(jià)收入比，達(dá)到一般認(rèn)可的水平，鑒于中國人愛房子國民性，以及房子所包含的福利邊界特權(quán)，讓中國的合理房價(jià)收入比，可以適當(dāng)看高一線，2012年左右大概是發(fā)達(dá)國家的3倍左右，基本是均衡水平了），房價(jià)與CPI之間的關(guān)系，更能夠反映它們之間的真實(shí)互動。
不難看出，2012年之后，房價(jià)的大幅度上漲，都是在CPI的爬升階段（上圖紅色箭頭區(qū)間）。 而房價(jià)增幅的下滑，則是在CPI下降階段（上圖藍(lán)色箭頭區(qū)間）。
轉(zhuǎn)向！樓市資金流入A股
在樓市遭遇大波調(diào)控政策洗禮之際，國慶假期期間有私募人士在微信朋友圈表示，樓市資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股了，在近期發(fā)行的私募產(chǎn)品中，有不少認(rèn)購者是從樓市撤下來的投資者。此外據(jù)中國結(jié)算公司數(shù)據(jù)顯示，8月持股超1億元的超級散戶已開始悄然進(jìn)場，較7月增加174人。
同時(shí)，有人在趁高拋售房產(chǎn)，甚至連上市公司也紛紛加入“賣房”大軍，包括一些上市公司。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來共有76家上市公司發(fā)布房產(chǎn)交易公告，其中上市公司扎堆賣房有一些是為了保業(yè)績，還有一些是為了保殼。
有私募人士認(rèn)為，隨著樓市密集調(diào)控政策出臺，此時(shí)的股市比樓市更安全。在目前資產(chǎn)荒的背景下，樓市和股市都是市場資產(chǎn)配置的主要對象，當(dāng)然樓市和股市的市場需求群體、市場功能定位等也不完全相同，不能簡單對比。因此，市場風(fēng)險(xiǎn)以及對風(fēng)險(xiǎn)的承受能力依然是應(yīng)該考慮的首要因素。
對于剛需人群來說，買房的時(shí)間點(diǎn)或許并不是首要考慮的因素。大概沒有誰能精確地預(yù)測房價(jià)的漲跌。但對于以高杠桿投機(jī)房產(chǎn)的人來說，風(fēng)險(xiǎn)或正在逼近。
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