熱點(diǎn)關(guān)注- 摧毀高房?jī)r(jià)，真正有用的是這幾招
- 資訊類(lèi)型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2016-10-10 / 瀏覽：1483 次 /
- 2016-10-10 更新 投訴舉報(bào)
這個(gè)國(guó)慶黃金周，儼然變成了一個(gè)“樓市調(diào)控周”。
從9月30日傍晚開(kāi)始，先后有北京、天津、鄭州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢等多個(gè)城市出臺(tái)新的調(diào)控措施。而且各城市出臺(tái)的舉措，有逐步加碼的跡象。
那么，到底有哪些措施對(duì)抑制房?jī)r(jià)有實(shí)質(zhì)性的作用？黃金周之后，樓市又將如何演變呢？
一、調(diào)控手段殺傷力排行榜
1、人民幣自由兌換
殺傷力：★★★★★★★
如果人民幣實(shí)現(xiàn)完全意義的可自由兌換，也就是放開(kāi)資本項(xiàng)目下所有的限制，那么中國(guó)樓市、股市將迅速崩潰。這個(gè)事情你用腳趾頭就能想明白：北上深中心區(qū)一套150平米的高層住宅，可以到美國(guó)房?jī)r(jià)最貴的城市買(mǎi)比較好的“house”了，也就是我們說(shuō)的獨(dú)棟別墅。如果去中部州的中小城市，甚至可以買(mǎi)10套豪華“house”，或者買(mǎi)下一大片中低收入階層居住的“house”街區(qū)。
股市更不用說(shuō)，看看“A+H”股的股價(jià)對(duì)比就知道了。所以，人民幣在目前這個(gè)階段，是絕對(duì)不可能自由兌換的。黃金周之后，外匯管理只會(huì)有所加強(qiáng)，絕對(duì)不會(huì)放松。
2、利率上升
殺傷力：★★★★★
大城市房?jī)r(jià)的金融屬性越來(lái)越明顯，所以對(duì)利率也越來(lái)越敏感。目前的商業(yè)按揭利率處于歷史最低點(diǎn)，公積金貸款利率也基本上如此，這是當(dāng)前房地產(chǎn)“政策牛市”的基本成因。不過(guò)從全球范圍內(nèi)看，主要國(guó)家都處于低利率時(shí)代，即便是加息中的美國(guó)，利率仍然很低。
由于中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，所以低利率環(huán)境短期內(nèi)很難改變。如果利率出現(xiàn)趨勢(shì)性上升，則房?jī)r(jià)必有一跌。
3、M2失速
殺傷力：★★★★★
M2是廣義貨幣的簡(jiǎn)稱(chēng)，它的同比增速可以理解為央行的發(fā)鈔速度。改革開(kāi)放早期，M2增速一度接近GDP增速的300%，后來(lái)逐步回落到200%。從歷史數(shù)據(jù)看，當(dāng)M2增速回落到GDP增速的150%左右，往往就會(huì)出現(xiàn)錢(qián)荒，導(dǎo)致利率飆升。中國(guó)的“印鈔速度（M2增速）”為什么必須超過(guò)“財(cái)富增長(zhǎng)速度（GDP增速）”？我在專(zhuān)欄里多次說(shuō)過(guò)，這是因?yàn)橥顿Y主體是地方政府和國(guó)企，低效的問(wèn)題很難避免。
當(dāng)前GDP增速在6.5%到6.7%左右，如果M2增速長(zhǎng)期低于12%，甚至低于11%，利率就會(huì)上升，房?jī)r(jià)就會(huì)受到壓制。如果M2增速飆升到14%甚至15%以上，則房?jī)r(jià)就會(huì)顯著上漲。
4、提高按揭成數(shù)
殺傷力：★★★★
商業(yè)貸款、公積金貸款的按揭成數(shù)（尤其是前者），其實(shí)就是購(gòu)房者的杠桿率。首付成數(shù)越低（貸款成數(shù)則越高），杠桿率就越高，越有助于刺激房?jī)r(jià)；反之，首付成數(shù)越高（貸款成數(shù)則越低），杠桿率就越低，越有助于壓制房?jī)r(jià)。
如果取消房地產(chǎn)按揭，大家只能全款買(mǎi)房，那么這一招的殺傷力將超過(guò)提高利率。在黃金周這一輪新政里，多個(gè)城市都出臺(tái)了提高首付成數(shù)的舉措，不過(guò)力度有限。
5、加稅
殺傷力：★★★★
加稅對(duì)樓市的打擊，也是可大可小。比如香港的“雙辣招”，就真的管住了房?jī)r(jià)；溫哥華的重稅，也制服了桀驁不馴的房?jī)r(jià)。我之所以給四星，是因?yàn)橹袊?guó)內(nèi)地城市在使用加稅手段的時(shí)候，一般都比較溫柔。只有深圳，通過(guò)一年內(nèi)兩次提高評(píng)估價(jià)的方式，把二手房交易契稅提高了1倍還多。
此外，政府還可以通過(guò)開(kāi)征房地產(chǎn)稅、空置稅、嚴(yán)格征收房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等方式控制房?jī)r(jià)。整體而言，目前內(nèi)地絕大多數(shù)城市的樓市處于減稅期，而不是加稅期。
6、加大土地供應(yīng)量
殺傷力：★★★★
怎樣才能讓“面包”降價(jià)？當(dāng)然是增加“面粉”的供應(yīng)量，同時(shí)打破面包店的壟斷。目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域，沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商可以壟斷任何一個(gè)城市的房屋供應(yīng)。所以，最好的穩(wěn)定樓市的辦法，就是增加住宅土地供應(yīng)量。
但遺憾的是，熱點(diǎn)城市普遍采取了饑餓療法，住宅用地供應(yīng)偏少，有的甚至是很少。在這種情況下，房?jī)r(jià)焉能不漲？
7、限購(gòu)
殺傷力：★★★
限購(gòu)的力度可大可小，一般來(lái)說(shuō)影響力不如前面幾個(gè)措施。目前看，北京、上海限購(gòu)力度最大，深圳、廣州次之。二線熱點(diǎn)城市正在恢復(fù)限購(gòu)，但力度普遍不強(qiáng)。絕大多數(shù)城市，還允許外地人不繳納社保的情況下，購(gòu)買(mǎi)一套房子。
限購(gòu)政策嚴(yán)不嚴(yán)，關(guān)鍵還要看當(dāng)?shù)貞艨谌莶蝗菀撰@得。比如獲得北京戶口就比獲得深圳戶口難數(shù)倍以上，那么北京的限購(gòu)力度肯定會(huì)顯著超過(guò)深圳。
小結(jié)：可見(jiàn)，政府要調(diào)控樓市，手里的牌是足夠的。但在這個(gè)地球上，沒(méi)有哪個(gè)城市的政府愿意看到房?jī)r(jià)趨勢(shì)性下跌，包括溫哥華、倫敦的地方當(dāng)局，也只是希望房?jī)r(jià)漲慢一點(diǎn)，別讓選民們拋棄他們而已。房地產(chǎn)稅，在絕大多數(shù)國(guó)家都是地方政府最重要的長(zhǎng)期飯票。
二、節(jié)后樓市走向
目前二線城市的調(diào)控政策，以合肥最為嚴(yán)格，其他城市力度都不算大，有的甚至還比較寬松。
如果未來(lái)幾天沒(méi)有全國(guó)性的政策出臺(tái)，僅僅是二線城市繼續(xù)“擠牙膏”，那么四季度樓市仍然會(huì)火爆一段時(shí)間。
由于對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)投鼠忌器，所以降低M2增速、提高利率這些措施都不可能出臺(tái)。未來(lái)的樓市調(diào)控仍然只能是圍繞限購(gòu)、限貸、加稅等進(jìn)行，部分城市會(huì)增加土地供應(yīng)。
這一輪二線城市的集中調(diào)控，主要是兩大目的：第一，給輿論一個(gè)交代；第二，把熱錢(qián)趕往三四線城市，讓它們“去庫(kù)存”。但絕大多數(shù)三四線城市由于缺乏人口增量，或者庫(kù)存太大，幾乎沒(méi)有投資價(jià)值。熱錢(qián)也不傻，他們不會(huì)去當(dāng)接盤(pán)俠。弄不好，他們會(huì)重返一線城市搞一次偷襲。但整體而言，很難形成新的熱點(diǎn)和賺錢(qián)效應(yīng)了。
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