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- 房貸真相：欠銀行錢越多越久越好！房貸收緊，未限購城市仍有可能爆發(fā)！
- 資訊類型：熱點關(guān)注 / 發(fā)布時間：2016-11-01 / 瀏覽：1445 次 /
- 2016-11-01 更新 投訴舉報
大白曾一直想：有一個大房子，面朝大海，春暖花開。
現(xiàn)在還是在想，特別是聽到說又有新政，房價要跌啦。
但是房價走勢，各種預測讓人霧里看花，跌？不跌？漲？還漲？
可是不論價格走高走低，有需要的還是要買房。那么，何時才是買房的最佳時機？業(yè)內(nèi)人士指出，買房有8個技巧，其中買房自住者應該買跌不買漲。
1.看銀行對房貸的態(tài)度
普通買房人看市場的方法很簡單，那就是看銀行對買房貸款的態(tài)度。一般而言，銀行對貸款的態(tài)度比專家的話真實、準確，可信度更高。
銀行手松，說明市場看好，投資客涌動，房價一般呈上漲趨勢；銀行手緊，說明市場風險加大，政策調(diào)控，投資客抽身，絕大部分賣家著急，買家觀望，房價一般呈下跌趨勢。
2.通過平均價看供需比
有專家說平均價格下跌是因為市場上出售的某類房子增多，業(yè)內(nèi)人士說如果供給增多真實需求也增多，則此類房屋的價格持平或者小幅上揚，此時是買不到便宜房子的；如果供給增多真實需求保持不變，則此類房屋的價格立刻下跌，此時才是購買房屋的最佳時機。
3.先別急著買導向類的房屋
一般來說政策導向類的房屋在政策導向初期價格上揚，后期隨著供給的增多而價格下滑，這時下手也不遲。
4.有自住型客戶“買跌不買漲”
買房自住者，房價的漲與跌其實都只是一個數(shù)字而已，最關(guān)鍵的是同樣的房子買的時候付了多少錢。在下跌時買入的價格肯定低于上漲時買入的價格，所以應該“買跌不買漲”。
5.推銷房子的中介電話多
中介向你推銷房子的陌生電話少，證明市場行情好，市場上并不缺客戶，這時不是買房的時候；房產(chǎn)中介向你推銷房子的陌生電話多，證明市場行情不好，市場上買房的客戶少，跟房東討價還價的機會就多。
6.養(yǎng)房成本提前算仔細
相對而言，社區(qū)越大，使用和維護成本越低。因為，買了房子不等于您可以免費享用社區(qū)所有設施和服務。會所、地下車庫這些您用的時候都得花錢；大堂越豪華、公共設施越多，您所付出的費用越多；一個樓門里的戶數(shù)越少，您要攤的電梯費用就越多。養(yǎng)房的費用，買房時不能不考慮。
7.買“預期”才有升值潛力
購房要學會買“預期”，這樣今后的升值潛力才大。最好是在政策還未明朗之前買。當然，前提條件是消息的來源一定要準確。
8.普通買房人不必一步到位
普通買房人首先考慮方便、實用，不必一步到位。理想的房子，其實是個相對的概念，今天理想未必明天就理想，方便實用才是最實在的。
而且，買房前定好自己的目標，多比多看。入住后則不比較、不計較，心理上的平衡比任何物質(zhì)上的享受都重要。
確定好買房了，那就繞不開：
房貸
01全款買還是貸款買，貸款多少合適?
當然是貸款買啦，用銀行的錢，豈不樂哉，如果你是土豪，請隨意，現(xiàn)金實在沒地兒去啦，買個房子玩玩，就不多說啦。
建議：
貸款買，能用公積金貸款買是最好的啦，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買房，租房都可以用。如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸，是不是很人性化。
現(xiàn)在5年以上，公積金貸款現(xiàn)在的利率是3.5%，商業(yè)貸款也在4.9%，用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。
02如果貸款，貸多長時間合適，要提前還款嗎？
先來舉個例子：地點坐標：北京，假設，首付30% ，公積金和商業(yè)貸款混合貸款，公積金：4.05% 商業(yè)貸款：6.15%，公積金貸款120萬，商業(yè)貸款280萬，貸款400萬。
很多朋友看到30年，等額本息的總利息是421.5萬，等額本金332.1萬，尼瑪，坑爹啊，銀行收了我們這么多利息。
但是我們換位思考，投資的利息只要大于6.15%，假如現(xiàn)在主流P2P平臺10%，那么如果不還銀行的錢，而是投資收益大于10%，那我們的資金又多創(chuàng)造了3.85%的利息哦，比我們現(xiàn)在的一年期定期存款都高，你說合算不合算。
建議：
按最長的時間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投資，不用著急還銀行貸款的。
提前還款，就看你想不想在用銀行的錢投資嗎？自由選擇權(quán)在你們手上哦。
03等額本息or等額本金
首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。
等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會高出很多，上圖大家應該也看到了。所以，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺自己吃了很大的虧似得。
但是，真的是這樣嗎？
其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出自己當月應該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同，其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。
舉個例子：
如果借款100萬，20年還清，年利率6.15%，則月利率為0.5125%。
1.假設等額本金，則月還款本金為：100萬/240個月，即每月為4167元；
（1） 第一個月還款利息為：100萬*0.5125%=5125元，則第一個月的實際還款額為4167+5125=9625元。
（2） 第二個月剩余本金為100萬-4167=995833元，則第二個月要還的利息為：
995833*0.5125%=5103.64元，則第二個月的實際還款額為4167+5103.64=9270.64元
以此類推
等額本金下20年共還款約161.7萬元，共支付利息61.7萬元。
2. 如果是等額本息，借款100萬元，20年還清，年利率6.15%，月利率0.5125%，則每月還款額（含本、息）為7251.12元。
（1） 第一個月計算出的利息同樣為5125元，第一個月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元；
（2） 第二個月計息的基礎是上個月的本金余額，即100萬-2126.12=997873.8元，則第二個月應還的利息是5114.10元，即第二個月歸還的本金為2137.01元
以此類推
等額本息下，20年共還款約174萬元，共支付利息74萬元。
上圖，這樣大家看的更直觀：
通過上面的計算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。等額本金與等額本息相比，因為之前月份每個月都比等額本息的還款金額大，所以其實就類似于每個月都有部分提前還款，通過這種每個月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時候?qū)ｉT做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因為你每個月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設計要多賺你的利息。
所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什么時候有資金的時候適當做些提前還款，同樣能夠達到降低利息支出的效果。
等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。
借用銀行的錢，我們把結(jié)余下來的錢，投資利息只要比銀行高，其實就是賺的，個人比較偏好等額本息，投資收益大于銀行利息，就是劃算的，所以相當于在利用銀行錢做投資了
另外：如果網(wǎng)貸款平臺，等額本息還款，對于投資者來說，實際的收益又是怎樣的呢？用10000元投資一個12個月的項目，年化收益12%，一年后你的本息合計有多少？一年后回款10661，實際年化6.61%，而目前我們多多智富平臺一個月的項目就年化率高達16%了，每月復投收益倍增，基價值遠遠高于6.15%的商業(yè)貸款。
結(jié)論：
建議選擇等額本息的還款方式，理由一，買房前期已經(jīng)拿出了大額的現(xiàn)金，還款初期還款壓力較大，等額本金前期還款數(shù)值多。隨著生活水平提高，可支配現(xiàn)金會越充沛，這個時候無論提前還款還是投資都會比較從容滴哦。
04哪類人適合提前還款vs不用提前還款
提前還款三類人：
1.傳統(tǒng)保守黨：錢只存銀行，不做任何投資，不學習，不了解，不愿意承擔任何風險的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實的明智選擇。
2.不想要任何的負責，覺得欠錢很有負擔，心里壓力超級大的朋友，為了你更好的睡眠質(zhì)量，請你還了吧。
3.這一類是高人哦，還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非?？孔V的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率，如果你身邊有這樣的朋友，請注意，請抱大腿，土豪，帶多多君一塊玩吧。
建議不用提前還款的類型：
1.公積金貸款，商貸7折，8折，公積金貸款利率才4.05%，余額寶的投資你就已經(jīng)平了，這么低的成本，你就偷著樂吧。
2.等額本金還款期限已經(jīng)超過三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經(jīng)還了大半了，每個月還的利息部分已經(jīng)比較少了哦。
等額本息還款期已經(jīng)超過二分之一，可以提前還款，但是看準時間，節(jié)省的利息會比較多，其實節(jié)省的利息已經(jīng)沒有多少了。
最后說上一句，其實思路很簡單，找到年利率大于4.05%，6.15%的投資產(chǎn)品就ok啦，你就在用銀行的錢掙錢。
現(xiàn)在的經(jīng)濟大環(huán)境，是降息通道，借的錢越長越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
總結(jié)：
首先，如果能借到銀行的錢，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。為什么？因為中國實際上長期是高通脹、低利率，甚至長期是負利率。你借到銀行的錢，其實就是等于賺到了。
房企發(fā)債自9月起開始收緊，并未“一刀切暫停”
房企發(fā)債自9月起開始收緊，并未“一刀切暫停”
交易所近日給地產(chǎn)企業(yè)公司發(fā)債按下了暫停鍵。數(shù)名券商債券發(fā)行人士在接受記者采訪時表示，交易所暫停了地產(chǎn)企業(yè)公司債的發(fā)行，其中包括已經(jīng)拿到無異議函的項目。
不過，今日有多位券商表示，地產(chǎn)企業(yè)公司債發(fā)行并未一刀切。據(jù)券商人士透露，目前有關(guān)部門根據(jù)地產(chǎn)企業(yè)具體財務狀況指標，制定了何種地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行公司債、何種企業(yè)需要審慎發(fā)行的標準。
總得來說，對房地產(chǎn)行業(yè)整體來說，未來通過發(fā)債的方式獲取資金可能難度會更大。其實自9月下旬開始，在房地產(chǎn)公司債的審核階段收緊之外，能夠發(fā)行成功上市的也寥寥無幾。
此外，10月12日，央行召集17家銀行開會出手調(diào)控樓市；10月14日，住建部再出重拳規(guī)范房企經(jīng)營凈化市場等等，近期樓市調(diào)控政策可謂是密集出臺。
值得關(guān)注的是，10月18日央行公布的金融數(shù)據(jù)還釋放重磅信號！
房貸已經(jīng)結(jié)束最后的瘋狂？
據(jù)融360最新的房貸數(shù)據(jù)顯示，10月份全國首套房貸利率仍為4.44% ，這已經(jīng)是首套房貸利率連續(xù)第三個月維持在這一數(shù)據(jù)。
在全國大規(guī)模限購限貸政策實施后，房貸利率并沒有呈現(xiàn)出明顯的收緊態(tài)勢，這與市場的預期形成了較為鮮明的反差。在融360監(jiān)測的全國35個主要城市中，利率環(huán)比下降的有7城，與上月持平；保持不變的增加為21城，利率環(huán)比上升的則從上月的9城降為7城。
具體來看，已經(jīng)實施限購限貸政策的城市大多呈現(xiàn)出利率上漲或利率不變的態(tài)勢，而此前一直被人們忽略的城市反倒是出現(xiàn)了利率松動的情況。比如，此前平均利率最低的天津在十月份利率就環(huán)比上漲了0.01% ，而利率一直最高的烏魯木齊則環(huán)比下降0.05%，首套房平均利率已經(jīng)與基準利率持平，達到4.90% 。
全國首套房貸利率排行榜
因城施策 房貸市場受限購政策影響不一
眾所周知，九、十月份是傳統(tǒng)的購房旺季，各地選擇在“十一”黃金周期間出臺限購政策，凸顯出政府調(diào)控樓市的決心。但受因城施策的影響，從首套房貸的數(shù)據(jù)來看，各城市的房貸利率變化也不盡相同。
廣東作為本輪頒布限購政策城市最多的省份，在調(diào)控后，廣州、東莞、珠海的房貸利率均出現(xiàn)了不同程度的收緊態(tài)勢，而此前樓市最為火爆的深圳仍舊保持著相對嚴格的首套房政策，在省內(nèi)諸多城市相繼調(diào)高首套房貸利率后，深圳房貸政策收緊似乎也變得愈發(fā)明顯。
房貸利率上漲的情況還同樣出現(xiàn)在無錫，十月份無錫的首套房貸利率環(huán)比增長0.04%，要知道根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新房價數(shù)據(jù)顯示，無錫九月份的房價環(huán)比增長達8.2%，已經(jīng)排名全國第一！而環(huán)比上漲28.1%的數(shù)據(jù)也已經(jīng)超過了天津、杭州、武漢、鄭州等眾多一二線城市。再加上此前南京、上海、蘇州等長三角大城市的購房需求在短時間內(nèi)大規(guī)模涌入以及貸款利率持續(xù)走低的影響，造成無錫樓市呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長，所以在調(diào)控后，收緊房貸利率也就成了情理之中的事情，預計無錫仍有繼續(xù)收緊房貸的可能，但還需要后市觀察。
對比上述城市，諸如北京、武漢在房貸利率上卻表現(xiàn)出不升反降的情況。尤其是在北京，雖然有媒體也報道出，不少銀行的支行已經(jīng)暫停了新增住房貸款的業(yè)務，但其他一些方面卻有所寬松，在“9·30新政”之前，北京地區(qū)銀行房屋按揭貸款執(zhí)行的是“認貸不認房”，這個貸款不管是否在北京地區(qū)辦理的，都必須在先還清貸款的情況下才能按照首套房計算；而現(xiàn)在的“認房不認貸”，很多銀行目前只認北京的房屋，也就是說，即便客戶在外地有房有貸款，在北京地區(qū)也可算首套房。從某種意義上說，反而放松了貸款要求。而且從融360房貸數(shù)據(jù)來看，雖然北京首付比例提高，但是首套房貸利率仍以85折為主，即便是有的銀行暫停房貸業(yè)務，可供購房者選擇的銀行仍舊很多。
未限購城市 樓市仍有爆發(fā)可能
與限購城市一樣，在一些未限購的城市，房貸利率也呈現(xiàn)出不同的變化。
比如，重慶成為本月首套房貸利率降幅最大的城市，利率環(huán)比上月下降0.09%。達到4.20%。重慶作為中國樓市健康發(fā)展的典范，時常成為其他城市學習借鑒的榜樣。
就目前現(xiàn)狀而言，在重慶房價發(fā)展相對平穩(wěn)的情況下（九月份房價環(huán)比上漲1%，同比上漲4.5%），重慶首套房利率大幅降低很可能會刺激一批剛需族入市，在年底迎來一波樓市成交的小高峰。同時，根據(jù)融360的數(shù)據(jù)來看，重慶目前的房貸利率優(yōu)惠以85折為主，而且對于貸款人的要求也相對寬松，這證明重慶各大銀行的房貸額度相對寬松，批款速度想必也不會太久，此時貸款買房不失為一個好時機。
與重慶形成鮮明對比的是西安，在眾多城市限購之后，就有媒體曝出，大量外地購房者涌入西安樓市，造成西安樓市在“十一”黃金周的成交量暴漲，而成交量的上漲勢必會導致購房貸款需求的增加，從數(shù)據(jù)來看西安的各大銀行似乎已經(jīng)在“未雨綢繆”，率先收緊了首套房貸利率。當然，這其中也不排除，到了年底，銀行貸款額度開始緊張，收緊房貸是季節(jié)性因素所致的可能。
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