熱點(diǎn)關(guān)注- 香港樓市祭出重磅“殺招”，內(nèi)地炒房客你怕了嗎？
- 資訊類(lèi)型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2016-11-07 / 瀏覽：1450 次 /
- 2016-11-07 更新 投訴舉報(bào)
在內(nèi)地多個(gè)城市相繼展開(kāi)樓市調(diào)控之后，香港這個(gè)擁有著全球最高房?jī)r(jià)之一的城市，也出手為樓市降溫了，而且不出手則已，一出手力道十足。
11月4日，香港特區(qū)政府宣布將向買(mǎi)入第二套住房的香港永久居民統(tǒng)一征收15%稅印花稅，5日起生效。
據(jù)悉，這是2015年2月以來(lái)香港特區(qū)政府首次加“辣”（為了防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和優(yōu)先保護(hù)本港居民的居住需求，香港政府一直試圖通過(guò)加收重稅遏制外地資本的流入，市場(chǎng)稱(chēng)為“雙辣招”。）。按照新規(guī)無(wú)論以個(gè)人名義或公司名義購(gòu)買(mǎi)第二層樓，均需交15%印花稅。而目前香港永久居民買(mǎi)入第二套房，價(jià)值在300萬(wàn)港元至400萬(wàn)港元之間的，稅率為4.5%；400萬(wàn)至600萬(wàn)港元的稅率為6%；672萬(wàn)港元以上的為7.5%；2000萬(wàn)港元以上為8.5%。
香港樓市這一年：從賣(mài)不動(dòng)到見(jiàn)盤(pán)就搶
據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊報(bào)道，2014、2015近兩年來(lái)香港政府的賣(mài)地收入與數(shù)量均出現(xiàn)下滑，2015年全年售出24幅土地，較2014年減少9幅；賣(mài)地收入444億多港元，較2014年的492億港元，下降約10%，創(chuàng)下6年來(lái)的新低。而若考慮2014年賣(mài)地收入已較2013年高峰跌逾23%，兩年間賣(mài)地收益累計(jì)下降約30%。
2015年，香港樓市先后受金管局調(diào)控、內(nèi)地股市波動(dòng)及美國(guó)加息等因素影響，導(dǎo)致整體樓宇買(mǎi)賣(mài)量值均下挫。自2003年跌到低谷以來(lái)，于2015年9月達(dá)到了上輪房?jī)r(jià)頂峰。中原地產(chǎn)中原城市領(lǐng)先指數(shù)顯示，自此之后，直至2016年1月底，香港房?jī)r(jià)在19周內(nèi)下跌了9.5%，到2016年6月份，香港房?jī)r(jià)從2015年9月的高峰已經(jīng)下跌了13%，成交量跌至25年低位。香港地產(chǎn)富豪李兆基在6月份接受采訪(fǎng)時(shí)公開(kāi)表示，他認(rèn)為未來(lái)一年香港整體樓價(jià)可能再下跌10%。
盡管價(jià)格一再下跌，但香港的許多樓盤(pán)仍然無(wú)人問(wèn)津。在香港一家中型銀行工作的陳先生接受采訪(fǎng)時(shí)表示，目前（6月份）的房?jī)r(jià)可能還不是底部，還有待觀察。他雖有買(mǎi)房的打算，但現(xiàn)在并不著急。去年在港買(mǎi)房的劉女士現(xiàn)在懊悔不已，香港樓市的跌幅讓她擔(dān)憂(yōu)會(huì)成為一個(gè) “負(fù)資產(chǎn)住宅”的擁有者。
然而這一情況在8月份迎來(lái)轉(zhuǎn)變，樓市在經(jīng)歷了持續(xù)低迷之后終于出現(xiàn)回暖跡象，8月份的樓市成交曾創(chuàng)下過(guò)去的14個(gè)月新高。從2015年8月到2016年3月建筑面積的平均呎價(jià)一度從8740港元跌至7665港元，不過(guò)到了今年8月，以建筑面積計(jì)算的平均呎價(jià)已經(jīng)回升到7939港元，升幅明顯。
9月份，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)以19.53億港元奪得一幅地塊，這是李嘉誠(chéng)時(shí)隔四年后首次在港拿地。在此之前他曾連續(xù)拋售中國(guó)香港和內(nèi)地物業(yè)，并將數(shù)以千億計(jì)的資金投入歐洲。“李嘉誠(chéng)殺回香港地產(chǎn)界”被視為樓市回暖的標(biāo)志性動(dòng)作，也成為各大中介游說(shuō)客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭。
9月香港的房屋交易量環(huán)比上升31%至7929宗，總金額達(dá)584億港元。全城甚至進(jìn)入“見(jiàn)盤(pán)就搶”的瘋狂狀態(tài)，有代理指出，“香港樓市已癲到無(wú)樓是賣(mài)不掉的。”
▲“中原城市領(lǐng)先指數(shù)--香港二手房?jī)r(jià)格指標(biāo)”上周已反彈至144.09（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)）
戴德梁行香港區(qū)高級(jí)董事總經(jīng)理陶汝鴻表示，香港房?jī)r(jià)今年已回升約5%，預(yù)計(jì)到年底會(huì)再升約5%，全年整體升約10%，但較去年高峰期時(shí)仍要折讓3%至5%。
三類(lèi)非自住需求困擾香港樓市
香港樓市從低潮到回暖，再到被熱炒，離不開(kāi)內(nèi)地投資者的身影。美聯(lián)物業(yè)最新統(tǒng)計(jì)顯示，內(nèi)地買(mǎi)家于今年第二季購(gòu)買(mǎi)逾千萬(wàn)港元的一手豪宅金額，占整體市場(chǎng)金額的31.6%，比前一季度增加9個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近三年半以來(lái)的新高。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的報(bào)道，在香港，能夠一次性購(gòu)買(mǎi)2-4套房子的購(gòu)房者通常被稱(chēng)為大手買(mǎi)家。由于購(gòu)房者眾，大手買(mǎi)家和散客被安排在前后兩天選房。某開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，在首日選房的大手買(mǎi)家中，有近四成來(lái)自中國(guó)內(nèi)地。其中最大一筆交易一次性地購(gòu)入了17個(gè)單位，耗資2億多港元。后據(jù)港媒報(bào)道，該買(mǎi)家也是一組內(nèi)地客，來(lái)自福建。
在美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期的影響下，港元資產(chǎn)成為對(duì)沖外匯風(fēng)險(xiǎn)的最好選擇之一，在此背景下，內(nèi)地更多資金流入香港，從而也刺激了香港樓市。美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為，資金轉(zhuǎn)投香港地產(chǎn)市場(chǎng)，加上發(fā)展商提供印花稅優(yōu)惠，內(nèi)地買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)一手豪宅的預(yù)期升溫，預(yù)計(jì)香港豪宅全年價(jià)格將上漲3%至5%。
隨著樓市持續(xù)回暖，也帶動(dòng)了香港本土買(mǎi)家的入市意愿。據(jù)深圳商報(bào)報(bào)道，香港首個(gè)“港人港地”項(xiàng)目啟德1號(hào)對(duì)外銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)首日首批推出的房源即告售罄。“港人港地”政策的目的既為打擊樓市升溫過(guò)快，也是為了確保香港本地居民能優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)自住物業(yè)。以啟德1號(hào)為例，項(xiàng)目設(shè)置了苛刻的買(mǎi)家條件，其中包括要求自地塊出讓開(kāi)始的30年內(nèi)，買(mǎi)家必須是香港永久居民，聯(lián)名買(mǎi)家必須是直系親屬。
如今新一輪的博弈又將開(kāi)始。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，香港以建筑面積計(jì)算的平均呎價(jià)已由今年3月的7665港元（約合人民幣82500元/平方米）回升到了9月的8249港元（約合人民幣88800元/平方米）。
4日傍晚，香港特區(qū)行政長(zhǎng)官梁振英親自率領(lǐng)多名主管房屋事務(wù)的官員召開(kāi)記者招待會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布實(shí)施新的調(diào)控樓市投資需求措施。
梁振英在會(huì)上表示，留意到近期投資需求一直主導(dǎo)香港的樓市，因此特區(qū)政府需要采取新的壓抑投資需求措施。他指出，香港樓價(jià)長(zhǎng)期高企并困擾香港市民，令很多家庭尤其是年青家庭負(fù)擔(dān)不起，他們的居住條件狹窄。為此，香港特區(qū)政府在過(guò)去四年里努力解決樓市問(wèn)題，其中一個(gè)重要方面是增加供應(yīng)，他指出，目前香港在建的私人樓宇，即未來(lái)三、四年有望落成的住宅單位有9.3萬(wàn)個(gè)，比四年前他剛剛上任時(shí)增加了46%，表明目前香港的樓市供應(yīng)相當(dāng)充裕。
梁振英表示，目前香港樓市同時(shí)面對(duì)三種非自住需求，包括：外來(lái)、投資及炒賣(mài)等。他指出，在過(guò)去幾年里，特區(qū)政府通過(guò)印花稅等“辣招”壓抑這些需求，令炒賣(mài)及外來(lái)需求大幅減少，但投資需求一直仍主導(dǎo)市場(chǎng)，因此有需要采取新的壓抑投資需求措施。
樓市持續(xù)升溫逼得港府放大招兒
香港樓市的持續(xù)升溫，讓香港民眾有苦難言，住房難一直是香港最為人詬病的問(wèn)題之一。
數(shù)據(jù)顯示，香港人均住房面積僅16平方米，是全世界人均居住面積最小的城市之一，超過(guò)一半的私人住宅面積少于50平方米，僅9%的家庭能住上60平方米以上的“豪宅”。甚至還有20萬(wàn)人居住在“劏房”（相當(dāng)于內(nèi)地的“隔斷房”），人均面積僅7.5平方米，只比香港懲教署監(jiān)獄囚倉(cāng)的人均標(biāo)準(zhǔn)高27%。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)消息，國(guó)際調(diào)查機(jī)構(gòu)Demographia近期的數(shù)據(jù)顯示，香港樓價(jià)中位數(shù)相當(dāng)于港人每年收入中位數(shù)的19倍（港人俗稱(chēng)“痛苦指數(shù)”），這是該調(diào)查11年以來(lái)的最高值。
一直以來(lái)，為避免外地資金流入進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)，香港政府出臺(tái)過(guò)不同程度的保護(hù)措施。先是在2010年10月取消了買(mǎi)房移民的政策；2012到2013年，為緩解因資金涌入而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的狀況，香港政府提出實(shí)行三項(xiàng)措施以提高銷(xiāo)售及購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的印花稅，被稱(chēng)為“雙辣招”，具體措施包括：
實(shí)施買(mǎi)家印花稅，非香港永久性居民，即所有外地人士或以公司名義在香港置業(yè)，須負(fù)擔(dān)額外15%的買(mǎi)家印花稅；如果在3年內(nèi)賣(mài)出物業(yè)，按出售時(shí)間征收20%的額外印花稅；除由香港永久居民首次購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)或通過(guò)出售其唯一房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的另一房產(chǎn)之外，向所有價(jià)值兩百萬(wàn)港幣以上的房產(chǎn)征收雙倍印花稅。
然而，“雙辣招”的各項(xiàng)印花稅并未阻止內(nèi)地客赴港置業(yè)。香港稅務(wù)局所公布三項(xiàng)辣招稅收入的最新數(shù)字統(tǒng)計(jì)顯示，今年第三季度來(lái)自額外印花稅、買(mǎi)家印花稅及雙倍印花稅的收入約達(dá)64.97億元，涉及交易額約10867宗，為五個(gè)季度新高。其中雙倍印花稅9月的收入更創(chuàng)23個(gè)月新高，為近29億港元。而雙倍印花稅主要來(lái)自于價(jià)值兩百萬(wàn)港元以上的高端物業(yè)。
港府官員：不會(huì)對(duì)高樓價(jià)坐視不理
當(dāng)日，被稱(chēng)為香港二手樓價(jià)風(fēng)向標(biāo)的“中原城市領(lǐng)先指數(shù)(CCL)”最新報(bào)143.68點(diǎn)，按周下跌0.28%，其中大戶(hù)型單位樓價(jià)指數(shù)下跌0.07%，中小戶(hù)型單位樓價(jià)下跌0.33%。
香港中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升分析表示，最新公布的九龍區(qū)樓價(jià)升幅擴(kuò)大，區(qū)內(nèi)樓價(jià)連升三個(gè)星期，創(chuàng)近一年來(lái)高位，其在近五個(gè)星期的累積升幅超過(guò)5%，跑贏升幅逾4%的新界東及新界西。而啟德發(fā)展區(qū)的住宅地皮日前獲中資企業(yè)高價(jià)投得，黃良升預(yù)期相關(guān)的影響因素將在10月下旬的數(shù)據(jù)中有所反映。
就在港府宣布全面調(diào)高住宅物業(yè)印花稅至15%的前一天，香港特區(qū)政府發(fā)展局局長(zhǎng)陳茂波在3日曾表示，港府不會(huì)對(duì)樓市高企坐視不理。
被問(wèn)及日前有中資企業(yè)以天價(jià)投得啟德發(fā)展區(qū)住宅地皮，令外界擔(dān)心香港樓市再度升溫，陳茂波回應(yīng)表示，港府留意到在過(guò)去一個(gè)季度香港樓市投資數(shù)據(jù)上升，但目前仍有不少港人在等待置業(yè)自住。就此，他強(qiáng)調(diào)，港府的政策是港人自住優(yōu)先，港府將會(huì)緊密留意市場(chǎng)，不會(huì)對(duì)樓市高企坐視不理。陳茂波同時(shí)表示，港府目前推出的私人住宅土地超過(guò)預(yù)期目標(biāo)，本年度推出的土地已超過(guò)最初定下的1.8萬(wàn)個(gè)單位的目標(biāo)，明年更不會(huì)有問(wèn)題，因此不存在私人住宅用地供不應(yīng)求問(wèn)題，他呼吁香港市民放心。
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