熱點(diǎn)關(guān)注- 中國(guó)房地產(chǎn)黃金十年已過(guò)，規(guī)則要改了！
- 資訊類型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2016-12-01 / 瀏覽：1445 次 /
- 2016-12-01 更新 投訴舉報(bào)
10月份以來(lái)各地陸續(xù)出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策并不斷升級(jí)加碼，政府就像老練的馴獸師不斷的用皮鞭抽打著樓市這匹烈馬，桀驁不馴的樓市終于被按下了高昂的馬頭！調(diào)控威力強(qiáng)勁，地產(chǎn)界遍地哀嚎，樓市已出現(xiàn)大規(guī)模量?jī)r(jià)齊跌的局面。無(wú)論是剛需還是投資客，都陷入了迷茫之中。
那么未來(lái)樓市又該走向何處？房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌嗎？我們又該做出怎樣的抉擇？
11月25日，明源地產(chǎn)研究院和中城聯(lián)盟在上海聯(lián)合主辦的“房地產(chǎn)總裁峰會(huì)”。業(yè)內(nèi)大咖云集，共同探討了下半場(chǎng)樓市走向。世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松先生在現(xiàn)場(chǎng)演講了《房地產(chǎn)的下半場(chǎng)與新機(jī)會(huì)》，闡述內(nèi)容深究精辟，詳細(xì)的解讀本次樓市調(diào)控，以及對(duì)未來(lái)樓市大膽的預(yù)測(cè)了一番。本文提煉了其中精粹部分，供讀者閱讀。
全文共3049字，預(yù)計(jì)閱讀時(shí)間5分鐘。
房地產(chǎn)30年，規(guī)則要改了
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)30年了。三十年河?xùn)|三十年河西，中國(guó)房地產(chǎn)走過(guò)30年以后，規(guī)則要改。最典型的就是今年上半年房地產(chǎn)還一路高歌猛進(jìn)，結(jié)果9月份“930”黑天鵝突然就出現(xiàn)了。全行業(yè)可能對(duì)本輪調(diào)控的力度以及結(jié)果的估計(jì)不足。
此前有一段時(shí)間搞房地產(chǎn)論壇大家不積極，因?yàn)榇蠹矣X(jué)得沒(méi)有什么好問(wèn)的?，F(xiàn)在大家又積極踴躍了，不是因?yàn)檗D(zhuǎn)型成功不成功，而是因?yàn)楹谔禊Z一個(gè)接一個(gè)到來(lái)。
房地產(chǎn)變天
中國(guó)房地產(chǎn)從上半場(chǎng)走到下半場(chǎng)的過(guò)程中發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)已經(jīng)變天了！
過(guò)去30年里房地產(chǎn)的邏輯，到今天已經(jīng)用上了。之前在我們的理解范圍內(nèi)，房地產(chǎn)有四個(gè)關(guān)鍵詞：第一個(gè)是地方的土地財(cái)政；第二個(gè)是房地產(chǎn)的預(yù)售制度；第三個(gè)是持續(xù)的巨量增長(zhǎng)（今年房地產(chǎn)全年的銷(xiāo)售額可能會(huì)達(dá)到十萬(wàn)億，破去年的紀(jì)錄一點(diǎn)問(wèn)題也沒(méi)有）；第四個(gè)開(kāi)發(fā)紅利，沒(méi)開(kāi)發(fā)紅利就沒(méi)有地王！
上個(gè)世紀(jì)80年代到90年代初是資本稀缺的時(shí)代。我們出臺(tái)了一系列中國(guó)房地產(chǎn)的根本制度：政府沒(méi)錢(qián)靠土地財(cái)政；開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)靠預(yù)售；老百姓沒(méi)錢(qián)靠按揭……現(xiàn)在資本稀缺變成了資產(chǎn)荒。大家不知道應(yīng)該把錢(qián)投到哪里去。城市化已經(jīng)到了部分城市要限制人口的程度了，北京、上海的土地指標(biāo)沒(méi)有一年能夠完成，這跟30年前是不一樣的。邏輯完全不一樣，因此規(guī)則肯定要變。
房地產(chǎn)依賴的市場(chǎng)背景是資本稀缺、城市化人口流動(dòng)、供不應(yīng)求、基礎(chǔ)設(shè)施不足才能有所作為，而如今我們面臨著產(chǎn)能過(guò)剩，市場(chǎng)也從供不應(yīng)求發(fā)展到要國(guó)家號(hào)召老百姓去庫(kù)存的尷尬局面。
沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，僅靠軌道交通的城市沒(méi)有前途
首先，城市變成大都市圈，大都市圈化跟原來(lái)的城市化存在區(qū)別；其次，過(guò)去我們講的基本是增量，但其實(shí)存量也是房地產(chǎn)。這兩個(gè)問(wèn)題，都是下半場(chǎng)需要極度關(guān)注的。
非洲的摩洛哥其兩個(gè)主要城市，馬拉喀什和卡薩布蘭卡的房屋質(zhì)量比中國(guó)差很多，相當(dāng)于深圳的農(nóng)民房，但房?jī)r(jià)在人民幣12000每平米左右。因?yàn)檫@兩個(gè)城市是核心城市。但那個(gè)地方的土地幾乎一錢(qián)不值。而那里的中國(guó)人也多，特別是華為、中石油等中資企業(yè)的人多。但是稍微偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方，就賣(mài)不起價(jià)格了。
20世紀(jì)80年代的上海、北京、深圳這些一線城市，房?jī)r(jià)大概是3000到5000，只有馬拉喀什和卡薩布蘭卡的一半。
因此，未來(lái)房?jī)r(jià)變化的核心邏輯將跟都市圈的改變緊密相關(guān)。未來(lái)一兩年，在核心城市限貸限購(gòu)的情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展空間在于整個(gè)大都市圈，比如深圳外圍的中山、東莞等；還有北京外圍的六環(huán)到七環(huán)之間不限購(gòu)不限貸地區(qū)。
不過(guò)，光看到都市圈中心的距離和交通也不行，軌道交通規(guī)律不一定是對(duì)的。以日本的戶田為例，戶田的交通非常好，但是它沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，是全日本房?jī)r(jià)最低的地方。
所以對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，如果在北上深周邊的城市高價(jià)拿了地王，但缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，即便軌道交通十分發(fā)達(dá)，也不一定賣(mài)得起價(jià)格。
一定要軌道交通加產(chǎn)業(yè)才能讓城市煥發(fā)活力。
城市是創(chuàng)新的發(fā)動(dòng)機(jī)，所有創(chuàng)新都發(fā)生在核心都市，包括所有房地產(chǎn)的創(chuàng)新，違背這個(gè)邏輯做事就很可能會(huì)頭破血流。
核心都市是人群的大容器，有一個(gè)容器規(guī)律。所有高大上之所以有效率，是因?yàn)橛信K亂差，臟亂差讓高大上凸顯。紐約的華爾街跟中國(guó)城距離很近，二者形成互補(bǔ)，毫不違和，非常協(xié)調(diào)。因?yàn)橹挥杏信K亂差的地方服務(wù)人員才住得起，進(jìn)而能夠低成本的提供24小時(shí)的服務(wù)。
這也說(shuō)明，即使是核心城市的房?jī)r(jià)也在分化，而且未來(lái)會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重：一些資產(chǎn)在高速流動(dòng)，另一些則根本就沒(méi)法賣(mài)，只能租出去。
量變到質(zhì)變、服務(wù)紅利、大都市圈化、存量這四點(diǎn)是抓住市場(chǎng)契機(jī)和創(chuàng)新本質(zhì)的關(guān)鍵。
地產(chǎn)下半場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)很多黑天鵝
地產(chǎn)下半場(chǎng)，極可能會(huì)出現(xiàn)很多我們以前預(yù)料不到的黑天鵝。
首先是土地財(cái)政。土地財(cái)政是中國(guó)房地產(chǎn)的根本制度，怎么變？值得大家密切關(guān)注。
其次是預(yù)售制度改變。我們可能會(huì)從中國(guó)香港的預(yù)售制度，過(guò)度到歐美的預(yù)售制度，時(shí)間節(jié)點(diǎn)是2019年之前。一旦預(yù)售制變更，那么房企的負(fù)債率會(huì)隨之變化，也許不再會(huì)有沒(méi)交房就按揭，就無(wú)法用預(yù)售的錢(qián)作為融資利器了！
環(huán)保一定會(huì)變成強(qiáng)制的要求。目前，加入綠色供應(yīng)鏈的只有70余家房企。這也逐漸成為房屋建造的趨勢(shì)所在。
150萬(wàn)億，市場(chǎng)存量依舊驚人
人的變化是下半場(chǎng)服務(wù)紅利最主要的變化！
這兩波人很重要！一個(gè)60后，一個(gè)85后。而且這兩波人通常是一家人，父子關(guān)系。但兩波人的生活方式不一樣。85后和90后許多家境殷實(shí)，這些人是消費(fèi)的主力軍；而60后則可以推動(dòng)整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
還有核心區(qū)的資產(chǎn)泡沫化，戶型都不再是傳統(tǒng)戶型。香港70年代賣(mài)出的的戶型，全部在改造成小房銷(xiāo)售。價(jià)格太貴，過(guò)大的話，租也租不起。
未來(lái)，中國(guó)核心城市中心區(qū)的戶型也會(huì)變，內(nèi)容會(huì)取代功能。比如，客廳和廚房可能就不需要了，因?yàn)樗麄兊臅r(shí)間不花在客廳，廳就沒(méi)有用了；還有居住共享，美國(guó)試驗(yàn)證明，除了沖涼上廁所睡覺(jué)不能共享，其他都可以……一旦這樣，戶型自然要跟著改變……
當(dāng)然，所有的變革一定是要基于產(chǎn)權(quán)的分割的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)的東西很難流通的。要能流通，要誕生一系列的創(chuàng)新，必須在房地產(chǎn)一系列的權(quán)利的分割的前提下，在共享的前提下，這是未來(lái)房地產(chǎn)一切創(chuàng)新的根本。
在國(guó)外，擁有一套房產(chǎn)會(huì)有一本公共契約，目前中國(guó)是公共制度還沒(méi)有，但未來(lái)一定有。
因?yàn)椋械膭?chuàng)新都需要在權(quán)利中加入規(guī)則予以約束。在不改變所有權(quán)前提下，還能改變使用權(quán)，照樣能抵押、上市流通，進(jìn)而對(duì)其進(jìn)行拆分。未來(lái)，我們需要高度關(guān)注房地產(chǎn)這個(gè)實(shí)體背后可以拆分的權(quán)利，這與房地產(chǎn)的新金融緊密相關(guān)。
目前新房市場(chǎng)每年銷(xiāo)售額10萬(wàn)億左右已經(jīng)足夠嚇人，可是，我們背后還有一個(gè)150萬(wàn)億的存量市場(chǎng)，空間非常非常大。
編者注：縱觀全文，我們可以得到陳勁松先生的觀點(diǎn)：全行業(yè)可能對(duì)本輪調(diào)控的力度以及結(jié)果估計(jì)不足；中國(guó)房地產(chǎn)走過(guò)30年后進(jìn)入下半場(chǎng)，規(guī)則和邏輯都變了；下半場(chǎng)，地產(chǎn)會(huì)遭遇諸多黑天鵝；不過(guò)，150萬(wàn)億的存量市場(chǎng)依然大有可為！
那么接下來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌嗎？
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示10月下半月新建商品住宅價(jià)格除深圳和成都2個(gè)城市繼續(xù)下降外，北京、天津、上海、廈門(mén)和鄭州等5個(gè)城市也由升轉(zhuǎn)降，降幅在0.1至0.4個(gè)百分點(diǎn)之間。
而在11月上半月，多地調(diào)控持續(xù)加碼，多部門(mén)聯(lián)合整頓樓市，另外據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道微博稱從近期高層表態(tài)來(lái)看，2017年調(diào)控政策仍將持續(xù)。樓市調(diào)控儼然上升為政治任務(wù)，出于穩(wěn)定因素，在明年之前，這一輪調(diào)控恐怕都不會(huì)有絲毫放松，樓市過(guò)熱的行為也該放放，不要再懷揣幻想了！
這些都足以說(shuō)明，樓市接下來(lái)一段時(shí)間可能都會(huì)處于下行階段，會(huì)有一些區(qū)域出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌局面。我們?nèi)匀惶幱谌?kù)存去產(chǎn)能階段。
但是一線城市和一些強(qiáng)二線的核心區(qū)域，價(jià)格松動(dòng)可能并不會(huì)很明顯甚至難以下跌。諸如北京三環(huán)內(nèi)，上海內(nèi)環(huán)，深圳關(guān)內(nèi)等這些具有人口紅利，交通發(fā)達(dá)并有強(qiáng)力產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)域，房子一直都處于需求旺盛而供給不足的局面，有的地方甚至都無(wú)房可賣(mài)，怎么降？
而本輪調(diào)控從根本上也僅僅只是打擊投資客，抑制購(gòu)房者，嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，進(jìn)而引發(fā)一系列不確定因素的發(fā)生來(lái)加快樓市泡沫的破滅，以及恢復(fù)市場(chǎng)的供求基本平衡。
2015年中國(guó)家庭總資產(chǎn)中，房產(chǎn)占比高達(dá)69.2%，這比美國(guó)的兩倍還多，這反映出我國(guó)的家庭資產(chǎn)的流動(dòng)性非常弱。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平9月發(fā)布的房地產(chǎn)分析報(bào)告顯示，中國(guó)房地產(chǎn)總市值占GDP的比例為411%，遠(yuǎn)高于全球260%的平均水平，泡沫愈發(fā)危險(xiǎn)。不可否認(rèn)，我們現(xiàn)在確實(shí)是處于一個(gè)歷史高點(diǎn)，但我們對(duì)于房地產(chǎn)依賴過(guò)大，貿(mào)然抽離房地產(chǎn)，只會(huì)適得其反。羅馬不是一天建成的，房?jī)r(jià)泡沫也不是幾次調(diào)控就可以解決。
理性分析，房地產(chǎn)依然我們的重要支柱之一，依舊是剛需品。我們的許多制造業(yè)也都是圍繞房地產(chǎn)而運(yùn)營(yíng)發(fā)展，而房屋也是我們（無(wú)論租還是買(mǎi)）丟棄不了也替代不了，它的剛性屬性不可否認(rèn)。
中國(guó)房地產(chǎn)的黃金十年已過(guò)，迎接我們的是下一個(gè)白銀時(shí)代。
也許正如陳勁松先生所言：30年為一世而道更，道就是規(guī)則，三十年河?xùn)|三十年河西，中國(guó)房地產(chǎn)走過(guò)30年以后，規(guī)則要改了。
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