熱點(diǎn)關(guān)注- 王石吹了個(gè)牛，99%的人都不信！
- 資訊類型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2016-12-08 / 瀏覽：1435 次 /
- 2016-12-08 更新 投訴舉報(bào)
本文綜合：深圳看房團(tuán)（ihouse0755）作者劉曉博、澎湃新聞
12月6日，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在出席“36氪wise大會(huì)”時(shí)表示，萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)額將在6年之后達(dá)到1萬(wàn)億。
根據(jù)會(huì)議實(shí)錄，王石是這樣說(shuō)的：
回想30多年前的1988年，萬(wàn)科進(jìn)行股份制改造，當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備發(fā)行股票的時(shí)候，我們的凈資產(chǎn)是1300萬(wàn)，我們是按照凈資產(chǎn)1塊錢一股來(lái)估算的，那時(shí)候沒(méi)有資本市場(chǎng)，根本談不上未來(lái)期望多少錢。
萬(wàn)科20周年的時(shí)候，我們的營(yíng)業(yè)額是80億人民幣，按照當(dāng)時(shí)的匯率相當(dāng)于10億美金，也就是萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)額是10億美金，這10億美金已經(jīng)意味著是中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司。在萬(wàn)科20周年的時(shí)候（2004年）曾經(jīng)對(duì)30周年進(jìn)行了預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)30周年的時(shí)候我們的營(yíng)業(yè)額會(huì)達(dá)到1000億，同80億多到1000億，99%的人都覺(jué)得吹牛（這99%的人當(dāng)中也包括我）。所以萬(wàn)科規(guī)劃說(shuō)是1000億，嚇了我一跳，我說(shuō)憑什么。后來(lái)我們提出這1000億的同事一算，說(shuō)就是按照過(guò)去10年的平均增長(zhǎng)值，我說(shuō)平均值我們已經(jīng)是快100億了，不可能像以前那么快。他們說(shuō)我們過(guò)去的平均增長(zhǎng)值是40%，我們現(xiàn)在按照25%，我一聽(tīng)這可以做到，這個(gè)嚇了我一跳，我說(shuō)你不要用什么翻幾番的增長(zhǎng)，只要能夠持續(xù)一定比例的增長(zhǎng)，這也是非?？膳碌摹?/div>
10年過(guò)去了，萬(wàn)科現(xiàn)在的營(yíng)業(yè)額是2000億。我們現(xiàn)在預(yù)計(jì)第四個(gè)十年是1萬(wàn)億，99%的人可能不相信（不包括我），我不但相信了，而且我覺(jué)得不用10年，可能6年差不多。
王石吹的這個(gè)牛，最終能實(shí)現(xiàn)嗎？他敢于這樣說(shuō)，是不是仍然非?？春弥袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)？
在討論這個(gè)問(wèn)題之前，我們需要首先弄清楚幾個(gè)概念：營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)收入和銷售金額，他們的統(tǒng)計(jì)口徑是不同的，尤其是前兩個(gè)概念和最后一個(gè)概念，差別很大。
根據(jù)萬(wàn)科2015年報(bào)，萬(wàn)科2015年的銷售金額為2615億元；今年前11個(gè)月，銷售金額為3414億元。這兩個(gè)數(shù)字，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)王石所說(shuō)的2000億元的營(yíng)業(yè)額。
根據(jù)萬(wàn)科年報(bào)，2015年公司的“營(yíng)業(yè)收入”為1955億元，符合王石說(shuō)的2000億元的“營(yíng)業(yè)額”數(shù)字。此外，萬(wàn)科2004年的“營(yíng)業(yè)收入”為76.7億元，也接近王石說(shuō)的80億元的“營(yíng)業(yè)額”。所以，我們可以推斷出，王石說(shuō)的萬(wàn)億營(yíng)業(yè)額，就是萬(wàn)科年報(bào)上使用的“營(yíng)業(yè)收入”的概念，跟銷售金額不是一回事。
從2004年到2014年，也就是王石說(shuō)的第三個(gè)十年，萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入從76.7億元人民幣增長(zhǎng)到了1464億元，增長(zhǎng)了18.3倍。這期間，全國(guó)商品房銷售總額從1.04萬(wàn)億上漲到了7.63萬(wàn)億，上漲7.34倍。此外，這期間中國(guó)的廣義貨幣M2從25.3萬(wàn)億增長(zhǎng)到了122.8萬(wàn)億，增長(zhǎng)了4.85倍。
可見(jiàn)，這10年萬(wàn)科無(wú)論從哪個(gè)角度看，都跑贏了大盤。如果剔除M2增長(zhǎng)的因素，萬(wàn)科銷售額實(shí)際增長(zhǎng)了3.8倍。
2015年是萬(wàn)科“第四個(gè)10年”的第一年，營(yíng)業(yè)收入大約2000億。如果6年之后達(dá)到1萬(wàn)億，按照復(fù)合增長(zhǎng)率倒推，應(yīng)該年增長(zhǎng)率超過(guò)31%才行。
上圖是萬(wàn)科2015年的業(yè)績(jī)圖表，增長(zhǎng)率達(dá)到了33.58%，達(dá)標(biāo)。
上圖是萬(wàn)科2016年前三季度的業(yè)績(jī)圖表，增長(zhǎng)率達(dá)到了47%，超標(biāo)。
如果看最近兩年的業(yè)績(jī)，萬(wàn)科達(dá)到王石說(shuō)的6年5倍的增長(zhǎng)，完全沒(méi)有問(wèn)題。但問(wèn)題是，2015年到2016年遇到了罕見(jiàn)的“局部政策牛市”，恒大的增長(zhǎng)甚至超過(guò)了萬(wàn)科。未來(lái)樓市很難再這樣瘋狂，至少幾年內(nèi)不能這樣玩了。
此外，推動(dòng)房企銷售收入暴增的另外一個(gè)重要因素：廣義貨幣M2同比增速，很難再重演過(guò)去的瘋狂，穩(wěn)步下降將成為必然。否則，人民幣將出現(xiàn)巨大貶值壓力，到那時(shí)萬(wàn)科也許很容易就完成了6年5倍的業(yè)績(jī)，不過(guò)那又有什么意義呢。所以，我建議以后房企老板再吹牛時(shí)，在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期上使用美元計(jì)價(jià)。
僅靠商品住宅開(kāi)發(fā)，以及此前的舊模式，我認(rèn)為萬(wàn)科很難實(shí)現(xiàn)6年5倍的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。要當(dāng)萬(wàn)億級(jí)企業(yè)，就需要真正成為“城市配套服務(wù)商”，尤其是要跟地鐵、舊改結(jié)合起來(lái)。
換句話說(shuō)，未來(lái)城市開(kāi)發(fā)將呈現(xiàn)兩大主流模式：基于軌道交通的城市圈（增量土地）擴(kuò)張和大城市城市更新（存量土地）。
所以，如果萬(wàn)科錯(cuò)過(guò)了跟深圳地鐵的婚姻，再出現(xiàn)管理層的大地震，什么萬(wàn)億企業(yè)都是夢(mèng)幻泡影，未來(lái)能否位居前三、前五大開(kāi)發(fā)商，都將是問(wèn)題。萬(wàn)科的當(dāng)務(wù)之急，還是解決股權(quán)之爭(zhēng)這個(gè)“心腹大患”。
另外，在翻看萬(wàn)科2015年年報(bào)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)了一段很有意思的樓市預(yù)測(cè)。當(dāng)時(shí)萬(wàn)科使用了“套戶比”的指標(biāo)，對(duì)49個(gè)城市的樓市做了分類：
套戶比（廚衛(wèi)浴齊全的成套住宅套數(shù)/常住家庭戶數(shù)）是衡量住宅存量充裕程度的國(guó)際通用指標(biāo)，一般認(rèn)為其均衡線為 1.1。套戶比超過(guò) 1.1，意味著這個(gè)城市必須放緩新房開(kāi)發(fā)的速度，來(lái)等待更多新增人口和家庭的進(jìn)入。
2014 年末，萬(wàn)科有業(yè)務(wù)的中國(guó)內(nèi)地 49 個(gè)相對(duì)發(fā)達(dá)城市中，套戶比低于 1 的有 12 個(gè):北京、上海、天津、徐州、溫州、深圳、泉州、東莞、烏魯木齊、合肥、寧波、太原；
套戶比超過(guò) 1 但不超過(guò) 1.1 的有 8 個(gè)：濟(jì)南、武漢、南昌、廈門、?？凇⒛暇?、佛山、廣州；
超過(guò) 1.1 的則已經(jīng)有 29 個(gè)：昆明、珠海、南充、常州、杭州、南寧、青島、揚(yáng)州、貴陽(yáng)、唐山、無(wú)錫、蘇州、鄭州、長(zhǎng)春、西安、成都、重慶、福州、煙臺(tái)、中山、秦皇島、大連、長(zhǎng)沙、惠州、吉林、鎮(zhèn)江、沈陽(yáng)、鞍山、三亞。
按理說(shuō)，套戶比低于1.0的城市，房?jī)r(jià)都應(yīng)該在2015-2016年的局部牛市里有所表現(xiàn)。但我們看到，12個(gè)城市里太原、溫州、徐州、寧波等城市漲幅都不大，烏魯木齊甚至是下降的。
在套戶比超過(guò)1.1的城市，房?jī)r(jià)應(yīng)該普遍疲軟。但鄭州、蘇州、杭州房?jī)r(jià)漲幅非常驚人，無(wú)錫、青島、惠州、珠海、長(zhǎng)沙、成都等也都出現(xiàn)了顯著上漲。
可見(jiàn)，萬(wàn)科2015年報(bào)里對(duì)樓市的分析預(yù)測(cè)，出現(xiàn)了重大錯(cuò)漏。按理說(shuō)，套戶比是非常有效的指標(biāo)，為什么在中國(guó)不管用？原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)局公布的常住人口數(shù)據(jù)基本上都不準(zhǔn)確。這是我為什么從幾年前倡導(dǎo)使用小學(xué)生人數(shù)等指標(biāo)分析樓市的重要原因。
所以，如果你看到研究機(jī)構(gòu)仍然使用常住人口、戶籍人口和GDP這些數(shù)據(jù)分析樓市，而不使用小學(xué)生人數(shù)、金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額這些真正有效的數(shù)據(jù)，那么它的結(jié)論一定是非常搞笑的。
以下是王石講話全文：
各位獨(dú)角獸們，大家上午好！
既然是獨(dú)角獸嘛，那本身就是一個(gè)在創(chuàng)造奇跡、創(chuàng)造不可思議的稱謂，現(xiàn)實(shí)的企業(yè)的企業(yè)家們，既然是獨(dú)角獸，應(yīng)該就是年輕的（或者比較年輕的）。剛才是一位年輕的獨(dú)角獸和我們老一輩的資深的、有威望的企業(yè)家柳傳志先生，進(jìn)行了幽默的、有效率的15分鐘對(duì)話。
之后讓我來(lái)講，我是有點(diǎn)兒忐忑不安，我覺(jué)得這個(gè)舞臺(tái)應(yīng)該是年輕人的，我們老一代有一位出現(xiàn)，已經(jīng)足夠了。
柳傳志剛才在說(shuō)的時(shí)候無(wú)意中提到了我的名字，結(jié)果馬上就改口了，他說(shuō)到了財(cái)富自由，他這一開(kāi)口大家就笑了，我想我們來(lái)談?wù)勛杂砂伞?/div>
談自由之前，我想說(shuō)一點(diǎn)過(guò)來(lái)人的體會(huì)，獨(dú)角獸除了代表希望、未來(lái)、不可思議之外，它還有一個(gè)邏輯上的財(cái)務(wù)價(jià)值的概念，至少它的估值達(dá)到了10億美金。
回想30多年前的1988年，萬(wàn)科進(jìn)行股份制改造，當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備發(fā)行股票的時(shí)候，我們的凈資產(chǎn)是1300萬(wàn)，我們是按照凈資產(chǎn)1塊錢一股來(lái)估算的，那時(shí)候沒(méi)有資本市場(chǎng)，根本談不上未來(lái)期望多少錢。
萬(wàn)科20周年的時(shí)候，我們的營(yíng)業(yè)額是80億人民幣，按照當(dāng)時(shí)的匯率相當(dāng)于10億美金，也就是萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)額是10億美金，這10億美金已經(jīng)意味著是中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司。在萬(wàn)科20周年的時(shí)候（2004年）曾經(jīng)對(duì)30周年進(jìn)行了預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)30周年的時(shí)候我們的營(yíng)業(yè)額會(huì)達(dá)到1000億，同80億多到1000億，99%的人都覺(jué)得吹牛（這99%的人當(dāng)中也包括我），所以萬(wàn)科規(guī)劃說(shuō)是1000億，嚇了我一跳，我說(shuō)憑什么。后來(lái)我們提出這1000億的同事一算，說(shuō)就是按照過(guò)去10年的平均增長(zhǎng)值，我說(shuō)平均值我們已經(jīng)是快100億了，不可能像以前那么快。他們說(shuō)我們過(guò)去的平均增長(zhǎng)值是40%，我們現(xiàn)在按照25%，我一聽(tīng)這可以做到，這個(gè)嚇了我一跳，我說(shuō)你不要用什么翻幾番的增長(zhǎng)，只要能夠持續(xù)一定比例的增長(zhǎng)，這也是非?？膳碌摹?/div>
10年過(guò)去了，萬(wàn)科現(xiàn)在的營(yíng)業(yè)額是2000億。我們現(xiàn)在預(yù)計(jì)第四個(gè)十年是1萬(wàn)億，99%的人可能不相信（不包括我），我不但相信了，而且我覺(jué)得不用10年，可能6年差不多。
從這個(gè)角度上來(lái)講，可持續(xù)要比翻番增長(zhǎng)更重要，所以要有耐心、要長(zhǎng)遠(yuǎn)，這是我想說(shuō)的第一點(diǎn)。
第二點(diǎn)我來(lái)跟大家談?wù)勛杂?。柳傳志剛才說(shuō)獲得了財(cái)務(wù)自由，我們知道作為一個(gè)企業(yè)家財(cái)務(wù)自由太重要了，但是財(cái)務(wù)自由只是其中的一部分。比如說(shuō)開(kāi)場(chǎng)的視頻當(dāng)中有一個(gè)鏡頭是《肖申克的救贖》當(dāng)中的男主角在監(jiān)獄里面的正面形象?！缎ど昕说木融H》是非常經(jīng)典的好萊塢大片，我非常喜歡這個(gè)片子，但是對(duì)于這個(gè)片子你可以有兩種解讀：
第一種解讀：就是《基督山恩仇記》式的解讀，復(fù)仇，我被冤枉了進(jìn)了監(jiān)獄，之后又受到典獄長(zhǎng)的迫害。
第二種解讀：希望獲得自由。
顯然在肖申克救贖里面這位被誣陷的銀行家，他希望獲得的自由不是財(cái)務(wù)上的自由，更多的是身心上、精神上、靈魂上的自由。這里給了一個(gè)主題，人情不自禁進(jìn)入了一種被社會(huì)已經(jīng)格式化的生活當(dāng)中，已經(jīng)失去了自由。比如說(shuō)鏡頭當(dāng)中有一位老犯人獲得了自由之后反而上吊自殺了，因?yàn)樗呀?jīng)習(xí)慣了監(jiān)獄里那種不自由的生活。
所以我想我們僅僅獲得財(cái)務(wù)自由是不夠的，所以剛才在對(duì)話當(dāng)中柳傳志先生講的更多的不是財(cái)務(wù)層面上了，而是人生的感悟，各種各樣的選擇（社會(huì)責(zé)任、行業(yè)的未來(lái)發(fā)展……）。
我覺(jué)得在中國(guó)的企業(yè)家當(dāng)中，我是比較自由的，剛才主持人介紹我是還保持著中國(guó)人登頂珠峰最大年紀(jì)的記錄，這個(gè)稱號(hào)是名副其實(shí)的，因?yàn)?003年我登頂珠峰之前，中國(guó)人登頂珠峰最大年紀(jì)的是一位46歲的西藏登山家，我上去的時(shí)候是52歲。但是我對(duì)這件事情不以為然，因?yàn)槭澜缬涗浤菚r(shí)候是63歲，我52歲上去的時(shí)候是中國(guó)年紀(jì)最大的，這個(gè)參照系是不是太局限性了。所以這件事情不是了不起，而是50歲登頂珠峰是最容易的時(shí)候，很多人奇怪說(shuō)為什么。
人到了50歲之后基本上已經(jīng)解決了事業(yè)，你說(shuō)50歲還在事業(yè)上掙扎的話，那就晚了點(diǎn)兒了，基本上是事業(yè)有成，晚婚晚育的人小孩兒也上大學(xué)了，基本上來(lái)講已經(jīng)比較解脫了，可以做自己想做的事情。所以我覺(jué)得登珠峰那年我是最輕松的，我們7個(gè)人上去了4個(gè)，下來(lái)之后我還連續(xù)三天從大本營(yíng)到拉薩的路上飛了三天滑翔傘（盡管我的體重已經(jīng)減了12公斤），就是說(shuō)身體還保持著非常好的狀態(tài)。很多人說(shuō)攀珠峰是九死一生，能活著回來(lái)就不錯(cuò)了。
說(shuō)到飛滑翔傘，我想很得意地告訴大家，大家都不大清楚，在一個(gè)月前我還是中國(guó)滑翔傘的攀高記錄，我是2000年10月2號(hào)在西藏的青浦創(chuàng)造的記錄，之前中國(guó)的攀高記錄是4700米，我飛到了6100米。說(shuō)到這個(gè)記錄我都有點(diǎn)兒情不自禁地自豪，這個(gè)和中國(guó)最大年齡登頂珠峰的記錄是不大一樣的。4700米的高度是1100米開(kāi)始飛（起飛高度是1100米），我的起飛高度是4600米，只要起飛我就會(huì)破紀(jì)錄。
我想在這里跟大家說(shuō)的是，如果你想要獲得自由必須站在巨人的肩膀上，4600米就是巨人的肩膀，你還從1100米飛當(dāng)然不行了。這個(gè)時(shí)候很多人會(huì)說(shuō)你取巧，我說(shuō)我不是取巧，如果說(shuō)1100米飛的是專利的話，我是在專利的基礎(chǔ)上繼續(xù)往前飛。我再解釋一下你就明白了。
有人問(wèn)為什么其他人都不去，而你去了呢？因?yàn)榕乐榉宓牟伙w滑翔傘，飛滑翔傘的不爬雪山，我恰好具備了，我又爬雪山又飛滑翔傘，我們知道李寧是三屆的奧運(yùn)冠軍，3700到拉薩他就趴下了，我要到4600的高度上，當(dāng)然我沒(méi)必要從3700往上走，我至少到4200，那個(gè)車上不去了，我還得背一個(gè)20公斤的傘包爬兩個(gè)小時(shí)。
之前我在各種場(chǎng)合都非常自豪地在講我是中國(guó)飛傘記錄的保持者，但是一個(gè)月前這個(gè)記錄被一個(gè)跟我一樣既登山又飛滑翔傘的小伙子給破了，他在四川的四姑娘山3700米起飛，飛過(guò)了6300米，為這位年輕人鼓鼓掌。
講到這兒我就該結(jié)束我的講話了，我想跟大家說(shuō)年輕人不要被金錢所勞累，更不要被金錢把你鎖閉，一定要非常明確。當(dāng)然自由是非常重要的，但是金錢絕對(duì)不是目的，它只是一個(gè)結(jié)果，它只是一個(gè)謀生的手段。所以我想跟大家說(shuō)：
第一，不要為大而大，獨(dú)角獸是一個(gè)結(jié)果。
第二，成功不成功我們要有參照系。
第三，我們要站在巨人的肩膀上借鑒往前走。
我也是從年輕時(shí)候過(guò)來(lái)的，很多人都想做一番事業(yè)，我想引用一個(gè)英國(guó)無(wú)名墓碑上的墓志銘上面的一段話作為結(jié)束語(yǔ)：小的時(shí)候我們都有偉大的理想，我們想改變這個(gè)世界，當(dāng)我們?cè)俅蟮臅r(shí)候發(fā)現(xiàn)不這么容易，我們希望改變這個(gè)社會(huì)、改變這個(gè)國(guó)家。
當(dāng)我們年紀(jì)大的時(shí)候，我們知道國(guó)家是改變不了的，我們希望改變我們的家庭、改變我們的周圍的人。當(dāng)我們真正病入膏肓的時(shí)候，我們才發(fā)現(xiàn)我們家庭、周圍的人也改變不了，如果我們?cè)谀贻p的時(shí)候我們改變自己，也許我們會(huì)影響和改變我們周圍的人，改變了周圍的人，也許我們會(huì)改變這個(gè)國(guó)家、這個(gè)世界。
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