熱點(diǎn)關(guān)注- 中介串通買家吃差價(jià) 購(gòu)房交易細(xì)節(jié)漏洞不可忽視
- 資訊類型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2016-12-20 / 瀏覽：1493 次 /
- 2016-12-20 更新 投訴舉報(bào)
大燕網(wǎng)首頁(yè)廣州日?qǐng)?bào)
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最近發(fā)布數(shù)據(jù)稱，10月1日至11月30日該協(xié)會(huì)受理投訴12宗。從投訴數(shù)量來(lái)看，數(shù)量并不算多，但是對(duì)于每一單涉及投訴乃至訴訟的交易雙方來(lái)說(shuō)，過(guò)程備受煎熬，且更有可能因拖延時(shí)間而招致?lián)p失。購(gòu)房環(huán)節(jié)眾多，一個(gè)細(xì)節(jié)不注意就有可能成為漏洞。
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)法律咨詢服務(wù)中心周冬云律師分析了兩宗典型投訴案例，一宗是中介人員利用業(yè)主委托公證書吃差價(jià)；另一宗則是業(yè)主贖契時(shí)間長(zhǎng)而出現(xiàn)樓價(jià)波動(dòng)，雙方因樓價(jià)變動(dòng)而出現(xiàn)糾紛。周冬云律師認(rèn)為房屋交易環(huán)節(jié)中如涉及公證委托的，應(yīng)盡量明確委托權(quán)限及委托期限。讓受托人嚴(yán)格按照委托事項(xiàng)開展代理工作，確保委托人的合法權(quán)益不受侵犯。對(duì)于贖契的案例，消費(fèi)者在購(gòu)買抵押房屋時(shí)，要了解贖契的流程及相關(guān)注意事項(xiàng)，中介機(jī)構(gòu)在提供服務(wù)時(shí)，應(yīng)告知買賣雙方抵押情況及詳細(xì)說(shuō)明贖契的相關(guān)注意事項(xiàng)。 文/圖:廣州日?qǐng)?bào)記者李鳳荷
投訴一：
中介串通買家吃差價(jià)
2015年7月，徐先生因子女都已定居國(guó)外，故想將位于天河區(qū)的物業(yè)出售后定居國(guó)外，于是委托某中介公司的經(jīng)紀(jì)人何小姐出售該物業(yè)。同年10月，經(jīng)紀(jì)人何小姐介紹馬先生到徐先生物業(yè)看房，馬先生對(duì)該物業(yè)很滿意，徐先生與馬先生簽訂房屋買賣合同，成交價(jià)格為90萬(wàn)元。由于徐先生忙于辦理出國(guó)手續(xù)，故委托經(jīng)紀(jì)人何小姐辦理交易過(guò)戶手續(xù)。
2015年12月，在辦理交易過(guò)戶期間，一位之前看過(guò)該房屋的陳先生，得知該物業(yè)已出售情況后，遂與經(jīng)紀(jì)人何小姐聯(lián)系，希望以110萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買徐先生的物業(yè)，經(jīng)紀(jì)人何小姐見(jiàn)利在前，但房子已進(jìn)入交易過(guò)戶階段，便與買家馬先生說(shuō)明情況及協(xié)商，以補(bǔ)償馬先生10萬(wàn)元為條件解除合同，并以代理人身份與陳先生另行簽訂房屋買賣合同。不久，徐先生發(fā)現(xiàn)此事后，向人民法院提出訴訟追償自身的利益。
案例分析：
業(yè)主勿輕易簽全權(quán)委托書
徐先生與馬先生簽訂《房屋買賣合同》后，中介公司經(jīng)紀(jì)人何小姐利用為徐先生代辦交易過(guò)戶手續(xù)的條件便利，向徐先生隱瞞事實(shí)，伙同馬先生，以徐先生代理人的身份將房屋轉(zhuǎn)賣給陳先生，侵占應(yīng)屬徐先生所有的售房?jī)r(jià)款，損害了徐先生的合法權(quán)益。在此過(guò)程中，中介公司未盡管理責(zé)任，對(duì)經(jīng)紀(jì)人隱瞞業(yè)主轉(zhuǎn)賣房屋并從中賺取差價(jià)的行為未予以制止、糾正。經(jīng)紀(jì)人何小姐及中介公司行為違反《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》第二十四條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
法律咨詢服務(wù)中心周冬云律師提醒消費(fèi)者：房屋買賣當(dāng)事人如需委托他人代辦相關(guān)手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確具體的辦理事項(xiàng)及時(shí)間，切忌含糊籠統(tǒng)。正如本案例中，徐先生委托經(jīng)紀(jì)人何小姐的目的是代為辦理交易過(guò)戶手續(xù)，并不是出售房屋，但徐先生委托經(jīng)紀(jì)人何小姐的委托書中未限定委托的事項(xiàng)僅為“代辦交易過(guò)戶手續(xù)”，未明確受讓房屋的對(duì)象及委托時(shí)限，以致經(jīng)紀(jì)人何小姐可以順利轉(zhuǎn)賣房屋，導(dǎo)致?lián)p失和糾紛的產(chǎn)生。
據(jù)記者了解，個(gè)別中介或買家為方便辦事，看中業(yè)主怕麻煩或者事務(wù)繁忙而提出以全權(quán)委托書來(lái)代辦過(guò)戶，聲稱“全權(quán)委托書方便一點(diǎn)”，不過(guò)全權(quán)委托書“功能強(qiáng)大”，包辦過(guò)戶交易一切手續(xù)，有如業(yè)主化身，極有可能被中介或買家作為吃差價(jià)或者炒樓的工具。故此，業(yè)主在簽訂委托書時(shí)，應(yīng)在委托時(shí)間、委托范圍等地方做出清晰約定，切勿因一紙委托書而被蒙在鼓里。
投訴二： 買家辦按揭兩月未果
找借口解除合同
李某在廣州打工6年，如今他想要在廣州買一套房子用作結(jié)婚。2016年3月20日，李某委托了某中介公司經(jīng)紀(jì)人陳某為其尋找適合的房子，2016年4月5日，經(jīng)紀(jì)人陳某為其介紹了一套位于天河的物業(yè)，李某對(duì)該物業(yè)很滿意，2016年4月11日，李某與該物業(yè)的業(yè)主方某簽訂了《房屋買賣合同》。
合同約定由買方李某以按揭貸款的方式購(gòu)買該物業(yè)，4月22日，李某委托某按揭公司申請(qǐng)辦理公積金組合貸款。但直至6月30日仍未能獲批，此時(shí)的房?jī)r(jià)已有明顯增長(zhǎng)，業(yè)主方某了解到樓市現(xiàn)狀而買家李某又遲遲未能成功辦理貸款，便給了李某兩種解決方案，一是要求李某補(bǔ)償因樓市波動(dòng)而導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲的20萬(wàn)元；二是因李某未能按合同約定時(shí)間辦理按揭貸款手續(xù)，要求解除合同并按房?jī)r(jià)10%追究李某違約責(zé)任。
李某經(jīng)衡量后，如按第一種解決方案在原來(lái)成交價(jià)格上增加20萬(wàn)，首付款將超出其預(yù)期，無(wú)法支付，但也不愿因未能按合同約定履行被追究違約責(zé)任。于是，李某來(lái)到房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)以中介公司經(jīng)紀(jì)人陳某在促成合同前，未告知該房屋存在抵押情況以及買賣合同上未明確房屋存在抵押為由進(jìn)行投訴，認(rèn)為房屋存在抵押情況對(duì)其交易過(guò)戶產(chǎn)生影響。要求協(xié)會(huì)對(duì)中介公司上述行為進(jìn)行處理，達(dá)到解除房屋買賣合同目的。
經(jīng)協(xié)會(huì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，李某在簽訂合同前已查看業(yè)主方某的房產(chǎn)證原件，房產(chǎn)證上明確記載房屋的抵押信息。后調(diào)解時(shí)因買賣雙方意見(jiàn)分歧較大，故協(xié)會(huì)建議雙方通過(guò)司法途徑解決民事?tīng)?zhēng)議。
案例分析：贖契及公積金貸款需時(shí)長(zhǎng)
最好要預(yù)足時(shí)間
周冬云律師表示，中介公司向買家出示業(yè)主記載有抵押登記內(nèi)容的房產(chǎn)證原件，已履行法律規(guī)定的告知義務(wù)，李某的投訴不能成立。抵押的房屋在辦理交易過(guò)戶手續(xù)，需先把抵押的房屋贖回，因此抵押房屋交易環(huán)節(jié)多周期長(zhǎng)，相關(guān)的交易風(fēng)險(xiǎn)也隨之產(chǎn)生。中介公司在促成此類房屋交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別注意如實(shí)依規(guī)履行告知義務(wù)，避免自身執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
周冬云提醒，消費(fèi)者在購(gòu)買有抵押的房屋時(shí)，首先應(yīng)查明在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案中的抵押登記情況包括順位抵押情況，同時(shí)應(yīng)主動(dòng)了解現(xiàn)行的貸款政策。據(jù)向按揭公司了解，近期辦理商業(yè)貸款的，至少要預(yù)留一個(gè)月以上足夠的辦理時(shí)間；若是辦理公積金及公積金組合貸款的，需預(yù)留三個(gè)月以上足夠的辦理時(shí)間，或是約定“簽訂合同后多少天內(nèi)辦理按揭手續(xù)”、“貸款申請(qǐng)成功后多少天辦理過(guò)戶手續(xù)”等，切勿聽(tīng)信一些加急辦理的承諾。另外，建議買賣雙方將約定內(nèi)容寫入合同條款，以便保障買賣雙方的合法權(quán)益。
據(jù)記者分析，若涉及業(yè)主贖契以及買家做公積金組合貸款，前后都花不少時(shí)間，無(wú)論是業(yè)主還是買家都應(yīng)該盡可能在合同上對(duì)辦理時(shí)間做出約定，如“業(yè)主最遲需在合同簽署一個(gè)月內(nèi)贖契完畢”、“買家最遲需在合同簽署兩個(gè)月內(nèi)獲得同貸書”，避免用模糊的字眼來(lái)表述。如果雙方對(duì)贖契或辦理貸款的時(shí)間做出具體約定，那么即使期間發(fā)生樓價(jià)波動(dòng)，雙方也應(yīng)遵守契約精神，履行合同。
如果買賣雙方是“賣一買一”的情況，有可能因一單交易而發(fā)生連鎖效應(yīng)，影響其他交易，故此， “賣一買一”的交易方，最好是持證在手的房屋交易，選擇買家最好是一次性付款或者首付成數(shù)較高。
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