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- 鼓勵(lì)租房另一面:租房本質(zhì)是消費(fèi) 買(mǎi)房本質(zhì)是投資
- 資訊類(lèi)型：本地樓市 / 發(fā)布時(shí)間：2017-11-21 / 瀏覽：3052 次 /
- 2017-11-21 更新 投訴舉報(bào)
租房也可以貸款了，這是一件好事情。
11月3日，建行攜11家企事業(yè)單位在深圳舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，發(fā)布首款個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品，宣布進(jìn)軍住房長(zhǎng)租市場(chǎng)，鼓勵(lì)租賃貸款。11月16日，工行也推租房貸款，將為廣州住房租賃市場(chǎng)提供5000億授信。涉足租房貸款的還有中信銀行和中國(guó)銀行，預(yù)計(jì)會(huì)有越來(lái)越多的銀行進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。
租房貸款的誕生，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下的產(chǎn)物。既然已經(jīng)定調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，那么具體措施就是一手抑制房產(chǎn)的換手率，另一手提高房子的居住率，鼓勵(lì)出租就是很自然的事情。
今年以來(lái)，從國(guó)家到地方政府層面，紛紛出臺(tái)各類(lèi)落地政策，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的扶持力度。其標(biāo)志性事件就是一些城市推出了租售同權(quán)政策，使得出租市場(chǎng)的想象空間變大了。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2030年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模將超過(guò)4萬(wàn)億元。如此巨大的市場(chǎng)規(guī)模，當(dāng)然會(huì)有巨大的金融需求，嗅覺(jué)靈敏的銀行先后入場(chǎng)，示范效應(yīng)是明顯的。
與此同時(shí)，這些銀行也是在用具體行動(dòng)來(lái)響應(yīng)房地產(chǎn)調(diào)控的政策號(hào)召，租房貸款的推出和買(mǎi)房貸款利率的提高，內(nèi)在的邏輯是一致的。目前看，租房貸款的發(fā)放門(mén)檻不低，基本上都是與長(zhǎng)租公寓合作，可以視為扶持長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的政策配套。其中，建行參與投資了2家住房租賃服務(wù)公司。中信銀行是與碧桂園集團(tuán)合作。中國(guó)銀行與工商銀行則選擇與地方政府合作，其資金支持基本上也會(huì)流入機(jī)構(gòu)化的長(zhǎng)租公寓。目前如果租戶(hù)租住的是私宅，想辦理貸款還是有困難的，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，金融服務(wù)一定也會(huì)擴(kuò)張到這里。
利率方面，初試水的租房貸款還算“優(yōu)惠”。根據(jù)建行深圳分行的“按居貸”協(xié)議，1年期貸款月息為0.363%，合年息4.356%；1-3年期的貸款月息為0.396%，合年息4.752%。兩者均低于同期個(gè)人按揭貸款利率。目前各家商業(yè)銀行的首套房貸款利率一浮再浮，有的甚至上浮20%。因此，租房貸是劃算的，所以恐怕也會(huì)存在一些套現(xiàn)空間。
但這不是問(wèn)題的要害。真正要區(qū)別的是，租房的本質(zhì)是消費(fèi)，買(mǎi)房的本質(zhì)是投資。租房貸款確實(shí)可以讓租房變得更容易，甚至可以鼓勵(lì)人們大膽租住質(zhì)量更好價(jià)格更高的房子，這也意味著更大的支出，而利息又是額外的支出。買(mǎi)房呢，它的本質(zhì)是把錢(qián)存進(jìn)了房產(chǎn)，雖然同樣也支付貸款利息，但在還清貸款的那天，房產(chǎn)可能已經(jīng)升值很多，只要房子的市場(chǎng)成交價(jià)不低于加總的購(gòu)房成本，那么這筆投資就是賺的，因?yàn)榉恐饕呀?jīng)免費(fèi)“租住”了幾十年，相當(dāng)于自己“賺取”了租金。
當(dāng)然，這有一個(gè)前提。就是房?jī)r(jià)始終是在上漲的。明確房子是用來(lái)住的，本身就是為了打消這種預(yù)期。否則，我們會(huì)看到很多人也許在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里屬于中等收入，可由于缺少一份房產(chǎn)，其收入的大部分很可能都會(huì)被通貨膨脹和房租上漲消耗掉。
來(lái)看看現(xiàn)在的北京上海深圳。最新數(shù)據(jù)顯示，北京上班族的平均月收入是1萬(wàn)元左右，表面看這不算低收入，但如果減掉幾千元的租房成本，其實(shí)所剩無(wú)多。而房租不僅跟著消費(fèi)指數(shù)同步增長(zhǎng)，將來(lái)租金漲到一定程度后，很可能就需要貸款，就會(huì)有額外的利息負(fù)擔(dān)，繼續(xù)再發(fā)展下去，有一天，銀行批貸也會(huì)變得謹(jǐn)慎。韓國(guó)已經(jīng)深度進(jìn)入這個(gè)階段，2006年的韓國(guó)國(guó)政監(jiān)察資料顯示，2005-2006年間，韓國(guó)的房租貸款申請(qǐng)者當(dāng)中，4人就會(huì)有1人被銀行拒絕，人數(shù)達(dá)到7萬(wàn)人。那一年韓國(guó)的總?cè)丝谑?800萬(wàn)，達(dá)不到“最低居住標(biāo)準(zhǔn)”的房產(chǎn)貧困層人口達(dá)到了1000萬(wàn)。而那些有幸得到租房貸款的人，60%都認(rèn)為房租是全家的沉重負(fù)擔(dān)。
中國(guó)當(dāng)然有能力避免步韓國(guó)的后塵。前提仍然是在鼓勵(lì)租房的同時(shí)，加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。這是硬幣的另一面。
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