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公元前202年，劉邦在定陶舉行登基大典，國號(hào)漢，自此開創(chuàng)悠遠(yuǎn)流長的漢文化和漢文明。然而，你可能不知道，定陶，就在今天的山東菏澤。

千年后，這個(gè)還排不上一二三線城市行列的菏澤，居然因?yàn)樽〗ň值囊患垬鞘型ㄖ?，火遍全國。想象一下，或許，這個(gè)現(xiàn)代城市的熾熱程度并不亞于穿越回去的那個(gè)古代之城。

一個(gè)問題相信被反復(fù)問了無數(shù)遍？泱泱大國，威威大市，為什么是菏澤？憑什么是菏澤？

沒有調(diào)查就沒有足夠底氣的發(fā)言權(quán)。在親歷者的大白話里，以菏澤、廣州、珠海領(lǐng)銜主演的調(diào)控大戲，真相只有一個(gè)：房子不好賣了！

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在揭秘更多真相前，還得先來個(gè)劇情回顧。

12月18日，菏澤市住建局一紙通知，樓市熱度立刻飆升。

密麻的文字中主要提了兩點(diǎn)：第一，取消限售；第二，降低預(yù)售資金監(jiān)管額度。

通知一出，菏澤立刻被定性為是這波調(diào)控中第一個(gè)取消限售的城市。各種“樓市現(xiàn)松綁信號(hào)，后續(xù)或引發(fā)更多城市跟進(jìn)”的解讀版本發(fā)酵了一整天。

在輿論壓力下，網(wǎng)傳菏澤住建局連開了好幾個(gè)小時(shí)的會(huì)議想對(duì)策。最終，在12月19日下午5：29，一頁說明出爐，對(duì)政策出臺(tái)的背景及原因給予了回應(yīng)。

往往在一份引發(fā)廣泛熱議和爭議的政策出臺(tái)后，迫于承受不起的輿論壓力，決策層也總會(huì)發(fā)布一份安撫上級(jí)以及全國廣大群眾情緒的反轉(zhuǎn)聲明，好給一個(gè)自保的交代。

然而，就在吃瓜群眾等著劇情反轉(zhuǎn)的那一刻，菏澤住建局用一段高情商和高智商文字，將劇情順著原來路徑繼續(xù)進(jìn)行了下去，讓人無話可說。

官方給出原因是，2017年11月份，菏澤市限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定出臺(tái)后，有不少準(zhǔn)備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻?，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。

而近年來，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增長較快的勢頭。為防止商品住房價(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查和評(píng)估，決定取消已出臺(tái)的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

翻譯過來，這份聲明大概就是想告訴你:

第一，請(qǐng)不要給我扣“限售”的帽子，我是取消限制“轉(zhuǎn)讓”期限。

第二，中央一再強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)定住房價(jià)，眼看著需求巨大，我供應(yīng)少了，為了穩(wěn)住房價(jià)，只好放開流轉(zhuǎn)。

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要想了解事件的完整概貌，以及理解政策出臺(tái)的初衷，恐怕還要用到原始的辦法——從親歷者口述的線索中理邏輯。

王猛，山東人，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中的從業(yè)者，截至目前的人生中，他去過兩次菏澤。第一次在十五年前，第二次在今年上半年。深扎房地產(chǎn)上下游多年的他，兩次去都是為了尋求商機(jī)。

前后兩次對(duì)菏澤的印象，他是這樣描述的：

“我記得15年前去菏澤時(shí)，真的可以用窮鄉(xiāng)僻壤來形容，偏僻和破舊到不得不邊走邊打聽，在附近轉(zhuǎn)悠了好幾圈，才找到這個(gè)地方。整個(gè)城市顯得很小?！?/p>

“今年上半年，聽別人說菏澤現(xiàn)在發(fā)展得不錯(cuò)，為了尋找項(xiàng)目商機(jī)，我就驅(qū)車前往。簡直和十幾年前有著天壤之別，城市好大好大。這分明是一座新城嘛，到處都是新蓋的大樓，路邊濃密的樹木和五顏六色的小花，將這座城市打扮成了花園式的城市?！?/p>

這一次，在菏澤待了兩天，轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場后，王猛最終打道回府，放棄了這里的“商機(jī)”。因?yàn)?，趨于飽和的市場，?dāng)去庫存都成了壓力時(shí)，哪里還有商機(jī)可言？

王猛說，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的原話是“這里現(xiàn)在是下行回落的趨勢”。

大白話就是，新蓋的房子太多了，而需求有限，房子根本賣不出去，空置率很高。原打算進(jìn)入這個(gè)市場的開發(fā)商積極性自然就沒那么高了。

“現(xiàn)在只有商圈周邊的住宅和學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房好賣，其他住宅去庫存壓力太大了。”這是王猛從當(dāng)?shù)亻_發(fā)商口中獲取的信息。

在王猛眼中這座煥然一新的“新城”，之所以有如此大的變化，與菏澤轟轟烈烈的棚改拆遷不無關(guān)系。

有數(shù)據(jù)顯示，2017年全國棚改數(shù)量排名首位的就是菏澤，全市棚改量約18萬戶。在此基礎(chǔ)上，菏澤市住建局還編制了 2018-2020年棚改規(guī)劃，大展宏圖。但是，本來就面臨去化壓力的菏澤，今年年初，山東省住房建設(shè)工作會(huì)議中提出取消貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)實(shí)物安置，這樣一來，去化難上加難。

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了解了上述逐條線索，再去反推菏澤市住建局的調(diào)控通知，或許就會(huì)明白，為什么通知中還提到了“降低預(yù)售資金監(jiān)管額度”。

翻譯出來就是：開發(fā)商們蓋的房子賣不出去，就沒錢，沒錢就隨時(shí)面臨資金鏈吃緊甚至斷裂風(fēng)險(xiǎn)，怎么辦？對(duì)資金監(jiān)管這塊再松松口，原來規(guī)定蓋15層才可以預(yù)售的標(biāo)準(zhǔn)，降低一下，現(xiàn)在蓋10層或5層就賣吧。監(jiān)管賬戶里面的預(yù)售資金，不用非得達(dá)到一定額度，才能提取，差不多留點(diǎn)就行了，別讓開發(fā)商們也都作難了。

所以，千言萬句，真相只有一個(gè)——房子賣不出去??！

當(dāng)然，別把焦點(diǎn)都放在菏澤身上。道理都是相通的，廣州、珠海都是一樣的調(diào)控邏輯。

廣州商辦項(xiàng)目如果賣得火熱火熱，還調(diào)他干啥？賣不動(dòng)才需要?jiǎng)右粍?dòng)政策，讓市場活泛起來。

全國的商辦項(xiàng)目現(xiàn)在的壓力到底有多大？來自中指研究院發(fā)布的一份《2018中國商業(yè)地產(chǎn)市場年報(bào)》顯示，截至目前，商辦市場投資、新開工、銷售面積均同比下降，整體表現(xiàn)回落，供應(yīng)過剩壓力仍存。

2018年1-11月，全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為13724萬平方米，同比下降6.8%。 其中，商業(yè)營業(yè)用房市場，2018年1-11月，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積18037萬平方米，銷售面積10118萬平方米，開工銷售比由2017年1-11月的1.75上升至1.78，在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下，全國新增商業(yè)營業(yè)用房市場表現(xiàn)供應(yīng)過剩，庫存去化速度放緩。

所以，調(diào)控原因大同小異，只不過表現(xiàn)手法不同罷了。有像菏澤這樣的高調(diào)派，也有像珠海的低調(diào)派。當(dāng)然，這些先發(fā)城市的應(yīng)對(duì)方式或也都一樣，面對(duì)源源不斷的拷問，按照流程走一份情商極高的公關(guān)說明，直到各地調(diào)控已成常態(tài)，習(xí)以為常被大眾接受時(shí)，后面的城市也就可以省去這一步了。

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那么，以菏澤、廣州、珠海三城領(lǐng)銜主演的《樓市調(diào)控松綁大戲》，真如吃瓜群眾連連發(fā)出的來自靈魂深處的拷問一樣：現(xiàn)在的樓市，說變就變，跟孩兒的臉一樣嗎？

不然，其實(shí)在此之前調(diào)控松動(dòng)早有跡象可循，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)大約開始于11月份。

比如，利率方面，在今年深圳、杭州、南京等多個(gè)城市釋放出部分銀行下調(diào)房貸利率的消息后，12月11日，融360發(fā)布《2018年11月中國房貸市場報(bào)告》顯示，2018年11月，全國首套房貸利率環(huán)比增幅結(jié)束了22個(gè)月以來的連漲，首現(xiàn)“零漲幅”。

再如，今年1—10月，融資監(jiān)管層密不透風(fēng)，市場一度出現(xiàn)房企發(fā)債中止潮現(xiàn)象，一周之內(nèi)4、5家房企同時(shí)發(fā)債中止已是常態(tài)。11月份，全國多家房企密集獲準(zhǔn)發(fā)行較大額度的融資。有數(shù)據(jù)顯示，合計(jì)總額已逾千億元。12月12日，政策進(jìn)一步放松，發(fā)改委發(fā)布政策，優(yōu)質(zhì)房企可直接融資。

又如，數(shù)據(jù)顯示，目前，全國2018年房地產(chǎn)各種調(diào)控政策多達(dá)444次，預(yù)計(jì)全年在450次左右，刷新歷史調(diào)控記錄。但近兩個(gè)月以來，房地產(chǎn)政策基本平穩(wěn)，已少有城市出臺(tái)限購、限售等調(diào)控措施。反而取消限售等放松政策陸續(xù)出臺(tái)。

但是，別誤解，也別掉以輕心，因?yàn)榉孔〔怀慈允侵骰{(diào)。到目前為止，決策層能容忍的是，各地可根據(jù)具體情況，做出適合當(dāng)?shù)氐男≌{(diào)整。

從這幾個(gè)城市的調(diào)整來看，一城一策或?qū)⑹墙酉聛淼恼{(diào)控大邏輯和大方向。

另一個(gè)信號(hào)是，近日，來自國務(wù)院發(fā)展研究中心的某專家就透露，春節(jié)前，會(huì)有20個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制政策。預(yù)計(jì)12月會(huì)先試點(diǎn)10個(gè)城市，調(diào)控下放到市一級(jí)政府，而中央只對(duì)量、價(jià)等15個(gè)指標(biāo)設(shè)定考核區(qū)間，不設(shè)強(qiáng)制措施。首付比例，中央給個(gè)區(qū)間，房貸利率由基準(zhǔn)利率決定，稅由中央制定，其他的限購限貸政策和利率優(yōu)惠，地方自主決定，不做窗口指導(dǎo)。

上述這段話的意思就是，需要放松點(diǎn)還是加緊點(diǎn)，取決于各地情況！

至于哪些城市會(huì)步后塵，一是看當(dāng)?shù)貥鞘械木o張程度，二是看誰更有像菏澤這樣先來者的勇氣，畢竟，歷史的開創(chuàng)者永遠(yuǎn)是留給像劉邦這樣的有勇氣的人。