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測(cè)繪面積

當(dāng)初買房的時(shí)候，如果有認(rèn)真看購(gòu)房合同的，肯定會(huì)注意到關(guān)于測(cè)繪面積說(shuō)明。

實(shí)際測(cè)繪面積是指交房后由專業(yè)的有測(cè)繪資質(zhì)的單位進(jìn)行測(cè)量的，為什么要測(cè)？

因?yàn)楫?dāng)初開(kāi)發(fā)商賣房的面積和實(shí)際做出來(lái)，多少有誤差，不可能123.56平米交房的時(shí)候就分毫不差，因此在收房之后會(huì)對(duì)房子做一個(gè)測(cè)繪，得到實(shí)際面積。

測(cè)出的面積如果和當(dāng)初購(gòu)房合同內(nèi)的約定面積有誤差，且誤差在3%以內(nèi)的，多退少補(bǔ)。如果超出3%的約定范圍，買受人可以要求解除合同。

通俗一點(diǎn)說(shuō)，當(dāng)初你買了一個(gè)建筑面積120平米，套內(nèi)面積為100平米的房子，在收房的時(shí)候進(jìn)行實(shí)際測(cè)繪，測(cè)出的面積是101平米，這個(gè)誤差在3%的約定比例內(nèi)，那你需要補(bǔ)給開(kāi)發(fā)商1平米的價(jià)差。如果只有99平米，那開(kāi)發(fā)商要退回1平米的購(gòu)房款給你，這就是多退少補(bǔ)。

但如果誤差超出3%，100平米的套內(nèi)面積，實(shí)際變成了105平米，你可以要求解除合同，不要房子了，但如果你還要這個(gè)房子，也不需要補(bǔ)任何錢，這5平米等于開(kāi)發(fā)商白送給你。

但如果是100平米變成95平米，要么解除合同，要么開(kāi)發(fā)商將以雙倍，也就是10平米的差價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。

很多人知道這個(gè)事，但卻很少遇到這個(gè)問(wèn)題，究竟是為什么？

因?yàn)楹芏嚅_(kāi)發(fā)商是這么約定的，但卻只有部分這么操作，比如在3%的范圍內(nèi)，多退少補(bǔ)，實(shí)際上有部分開(kāi)發(fā)商是不會(huì)去多退少補(bǔ)的，而是在3%的誤差內(nèi)，彼此接受且不作為。

但也有部分開(kāi)發(fā)商，哪怕測(cè)繪多出了1平米，都要購(gòu)房者補(bǔ)房款。別問(wèn)我為什么知道，因?yàn)槲覄偤媒?jīng)歷了兩種完全不同的開(kāi)發(fā)商，某開(kāi)發(fā)商約定是3%的誤差內(nèi)，不作為。而另一開(kāi)發(fā)商則要求多退少補(bǔ)，并且是以套內(nèi)面積單價(jià)來(lái)補(bǔ)齊房款，因?yàn)楫?dāng)初簽合同約定的方式是按照套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)款。

關(guān)于測(cè)繪面積這個(gè)事，其實(shí)只需要知悉，畢竟這是個(gè)相對(duì)公平的事情。

商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款

這個(gè)問(wèn)題很多人咨詢，一開(kāi)始因?yàn)楦鞣N各樣的原因，使用了較高利率的商業(yè)貸款，但后續(xù)又想轉(zhuǎn)為公積金貸款，可以嗎？

可以，只要原貸款銀行同意即可。

你需要做的是，先申請(qǐng)，由原貸款銀行出具兩份對(duì)賬單，加蓋銀行業(yè)務(wù)章，然后拿到公積金窗口進(jìn)行審核，審核通過(guò)后再辦理有關(guān)（評(píng)股、擔(dān)保、抵押）等手續(xù)，最后到公積金大廳辦理有關(guān)借款手續(xù)（簽訂貸款合同）。

但這里必須注意的是，為什么很多人明明知道公積金貸款利率要低很多，但為什么選擇了商業(yè)貸款？

因?yàn)楣e金貸款是有貸款額度上限的，深圳住房公積金貸款額度為申請(qǐng)人及可計(jì)算的共同申請(qǐng)人公積金賬戶余額的14倍，個(gè)人申請(qǐng)單筆貸款不超過(guò)50萬(wàn)，共同申請(qǐng)人參與最高不超過(guò)90萬(wàn)。

也就是說(shuō)你在深圳哪怕公積金賬戶余額的14倍已經(jīng)超過(guò)90萬(wàn)，你依然只能貸款90萬(wàn)，也就是只有這90萬(wàn)是可以享受公積金貸款利率的，但這無(wú)法覆蓋掉你所有的貸款金額，這是大多數(shù)人選擇組合貸或者純商貸的原因。

如果想商業(yè)貸轉(zhuǎn)為公積金貸，但你剩余房貸總額超過(guò)可貸款公積金的額度，意味著你要一次性補(bǔ)齊剩余的商業(yè)貸款之后，才能辦理商業(yè)貸轉(zhuǎn)公積金貸。

簡(jiǎn)單舉個(gè)例子，你公積金貸款只能貸90萬(wàn)，但你的商業(yè)貸款還有100萬(wàn)，你得一次性把100萬(wàn)貸款給回銀行，然后再和公積金中心進(jìn)行貸款，并且申請(qǐng)公積金貸款，是必須提供抵押的，抵押的商品房不能為商轉(zhuǎn)公的那套住房，可用第三人的商品住房進(jìn)行抵押。

因此市面上會(huì)有一種操作，就是找擔(dān)保機(jī)構(gòu)，你支付一定費(fèi)用先把房產(chǎn)證贖回及后續(xù)幫忙做抵押。

所以雖然商業(yè)貸款可以轉(zhuǎn)公積金貸款，但是你得衡量自己有沒(méi)有能力一次性拿出剩余差額，以及這樣做是不是更劃算。

雙合同及付款方式

在一輪樓市整治后，雙合同其實(shí)已經(jīng)不多了，但依然會(huì)有，很多買賣人可能不能太明白雙合同帶來(lái)的連鎖反應(yīng)。

雙合同指的是買房時(shí)候簽訂的是兩個(gè)合同，一個(gè)是商品房合同，一個(gè)是裝修合同。

最初是因?yàn)橄迌r(jià)原因，開(kāi)發(fā)商不能以最滿意的價(jià)格拿到備案價(jià)，因此只能降低價(jià)格，另外一部分的差價(jià)，就以“裝修”為由，變相漲價(jià)。

對(duì)于買受人而言，雙合同總價(jià)和隔壁樓盤(pán)帶裝修價(jià)格的價(jià)格是一致的，因此覺(jué)得也沒(méi)差，就簽了。

其實(shí)雙合同就算和單合同在價(jià)格上一致，也依然會(huì)有差別。

差別一個(gè)是首付款，另一個(gè)是契稅。

購(gòu)房合同是拿去給銀行貸款用的，而裝修合同是要一次性作為首付給開(kāi)發(fā)商的。舉個(gè)例子，小S買了一套總價(jià)為88萬(wàn)的房子，但其中80萬(wàn)是購(gòu)房合同款，8萬(wàn)是裝修款。但小S只能以購(gòu)房款80萬(wàn)去向銀行貸款，貸款7成，則是56萬(wàn)，自己要出首付24萬(wàn)，而裝修合同的8萬(wàn)也需一次性給清（涉及金額大的也可以辦理裝修貸，但年限短），這樣下來(lái)，小S要出首付款24+8=32萬(wàn)。

而隔壁的小S也是買的88萬(wàn)的房子，但是單合同，首付直接3成是26.4萬(wàn)。

而另外一個(gè)差別就體現(xiàn)在交契稅的時(shí)候，交契稅也是由購(gòu)房合同去交，小S要交的契稅則是80萬(wàn)*相應(yīng)比例，而小A的契稅則是88萬(wàn)*相應(yīng)比例，雙合同會(huì)交得更少一些。

但契稅的差距非常小，而首付的差別對(duì)于部分手頭緊的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，影響就比較大了。

還有另外一種雖然少見(jiàn)，但確實(shí)存在的，就是以合同方式進(jìn)行計(jì)價(jià)。

市面上常規(guī)操作就兩種，一種是按照建筑面積來(lái)計(jì)價(jià)，另一種是按照套內(nèi)面積來(lái)計(jì)價(jià)。

按照套內(nèi)面積來(lái)計(jì)價(jià)，相當(dāng)于取消掉公攤面積的付費(fèi)，乍一看是更劃算了嗎，非也。羊毛出在羊身上，按照套內(nèi)面積來(lái)計(jì)價(jià)，單價(jià)肯定會(huì)更高，公攤的建筑面積價(jià)格其實(shí)早就加進(jìn)去了，而且公攤面積的部分還直接歸于開(kāi)發(fā)商，如果開(kāi)發(fā)商說(shuō)產(chǎn)權(quán)歸他，他不出錢修，業(yè)主想修也修不成。

所以取消公攤，直接以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)理想很美好，操作依舊很困難。

當(dāng)下環(huán)境，建議按照常規(guī)操作，直接以建筑面積來(lái)計(jì)價(jià)。

房產(chǎn)證什么時(shí)候辦理

很多城市的限售要求，是從拿到房產(chǎn)證開(kāi)始算的。

所以到底什么時(shí)候能拿到房產(chǎn)證，會(huì)決定你能出手的時(shí)間，以及未來(lái)轉(zhuǎn)手稅費(fèi)的問(wèn)題。

房產(chǎn)證一般要求在交房之日起的90天內(nèi)辦理，就是收了房之后，在3個(gè)月內(nèi)就可以拿到房產(chǎn)證了。

而去辦理房產(chǎn)證之前，要做的動(dòng)作就是交契稅，之前很多粉絲說(shuō)他們的契稅早在買房的時(shí)候一并交了，這完全不符合流程，房屋維修基金尚可理解，畢竟這是給物業(yè)的，但契稅是交給當(dāng)?shù)刈〗ú块T的，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)在一開(kāi)始就要求征收。

而房產(chǎn)證何時(shí)辦理，買新房的直接等開(kāi)發(fā)商通知即可，如果延時(shí)，責(zé)任在開(kāi)發(fā)商。

以上是很多人知其一而不知其所有的問(wèn)題，買房路上千萬(wàn)坑，這個(gè)不掉后面掉。從準(zhǔn)備到選房到買房再到下定最后到交房，每個(gè)過(guò)程中都會(huì)面臨各種細(xì)節(jié)問(wèn)題，做好所有的認(rèn)知儲(chǔ)備，才能最大限度避坑。